مشاوره حقوقي خانه  اى  کلنگي  و تخريب  شده  را خريدارى کرده ام

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/11/09 شماره انتشار 18895

پرسش:

خانه  اى  کلنگي  و تخريب  شده  را خريدارى کرده ام. بعد از گذشت حدود يک‌سال متوجه شدم که ملک مذکور در طرح ورزشي بوده و فروشنده با اطلاع کامل آن را به من فروخته  است و دو برابر قيمت واقعي آن را از من دريافت کرده است. چگونه مي توانم به حقم برسم؟

پاسخ:

اگر کالاي مورد معامله عرفاً معيوب باشد و خريدار حين معامله از عيب آن آگاه نباشد پس از آگاهي از عيب مي تواند قرارداد را فسخ کند يا مال مورد معامله را با تمام شرايط از جمله با عيب موجود در آن پذيرفته و ما به التفاوت قيمت کالاي سالم و کالاي معيوب (ارش) را از فروشنده دريافت کند.

ماده 422 قانون مدني بيان مي دارد «اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبيع معيوب بوده مشتري مختار است در قبول مبيع معيوب يا اخذ ارش يا فسخ معامله.» به حق فسخ معامله در صورت وجود عيب در مورد معامله، اصطلاحاً «خيار عيب» مي گويند. تنها در صورتي براي خريدار حق فسخ ايجاد مي شود که وي در زمان معامله از وجود عيب بي اطلاع باشد.

«خيار عيب وقتي براي مشتري ثابت مي شود که عيب مخفي و موجود در حين عقد باشد.» «عيب وقتي مخفي محسوب است که مشتري در زمان بيع عالم بر آن نبوده است اعم از اينکه اين عدم علم ناشي از آن باشد که عيب واقعا مستور [يعني پنهان] بوده است يا اينکه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است.» (مواد 422 و 423 قانون مدني)

البته اگر در قرارداد حق فسخ معامله اسقاط شده باشد يا خريدار کالاي موضوع معامله را با وضعيت موجود آن خريداري کرده و مسئوليت عيوب احتمالي آن را پذيرفته باشد، نمي تواند به استناد خيار عيب معامله را فسخ کند. (مواد 448 و 436 قانون مدني) معمولاً در قرارداد ها عباراتي مانند «اسقاط کافه خيارات خصوصاً خيار غبن به اعلي مراتبه و به هر درجه و مقدار از طرفين به‌عمل آمد» قيد مي شود که منظور طرفين از آن صرف نظر کردن از حق فسخ احتمالي است.

به هر حال در مواردي که براي خريدار حق فسخ معامله به علت معيوب بودن کالا (خيار عيب) ايجاد مي شود، بايد پس از آگاهي از عيب فوراً در اين مورد تصميم گيري کند. تأخير در اعمال حق فسخ و اعلام فسخ معامله موجب از بين رفتن اين حق مي شود.

مشاوره حقوقي سند خانه سه دانگ به نام من و سه دانگ به نام مادرم است

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/11/09 شماره انتشار 18895

پرسش:

سند خانه سه دانگ به نام من و سه دانگ به نام مادرم است. بين من و مادرم سند عادي امضا شده  است و بر اساس آن بعد از فوت مادرم سهمش به من تعلق مي گيرد. برادر و خواهرانم قولنامه را امضا کرده اند. آيا همين قولنامه کافي است؟

پاسخ:

فوت مادرتان در مالکيت شما نسبت به سه دانگي که قبلاً به موجب سند رسمي به مالکيت شما در آمده است خللي ايجاد نمي کند. سه دانگ باقيمانده نيز اگر به موجب سند عادي (يعني بيع نامه يا آن گونه که عرفاً مصطلح است قولنامه) به صورت قطعي به شما فروخته يا منتقل شده باشد، با فوت مادرتان کماکان در ملکيت شما باقي خواهد ماند. در اين صورت اثر امضاي برادر و خواهران شما اين خواهد بود که پس از فوت مادرتان نمي توانند در اصالت قرارداد شما با مادرتان و در نتيجه مالکيت شما ترديد کنند.

اما اگر مادر شما وصيت کرده باشد که سه دانگ باقيمانده پس از فوت ايشان به شما تعلق گيرد، بايد به مقررات و محدوديت هاي تنظيم وصيت نامه توجه کرد. از جمله اينکه مادر شما مي تواند با تنظيم وصيت نامه نسبت به حداکثر يک سوم اموال زمان فوت خود (يعني کل اموال از جمله سه دانگ مورد بحث) تعيين تکليف کند. در صورتي که وصيت ايشان به بيش از اين ميزان باشد، اجرا شدن آن به ميزان اضافه بر يک سوم مشروط است به رضايت ساير ورثه. در اين مورد رضايت ورثه پس از فوت ايشان ملاک خواهد بود.

ماده 843 قانون مدني بيان مي دارد: «وصيت به زياده بر ثلث ترکه نافذ نيست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.» در اين خصوص ارزش کل دارايي و ارزش مورد وصيت (موصي به) در زمان فوت ملاک عمل خواهد بود. به موجب ماده 276 قانون امور حسبي وصيت نامه ممکن است به طور رسمي يا خودنوشت يا سري تنظيم شود.

وصيت نامه رسمي در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي شود و اعتباري مانند ساير اسناد رسمي دارد اما وصيت نامه خودنوشت در صورتي معتبر است که تمام  آن به خط موصي (وصيت کننده) نوشته شده و داراي تاريخ روز و ماه و سال به خط  موصي بوده و به امضاي او رسيده باشد. (مواد 277 و 278 قانون امور حسبي) بنابراين اگر مادرتان يک سوم را براي شما وصيت کرده باشد اثر امضاي برادر و خواهران شما صرفاً اين خواهد بود که پس از فوت مادرتان نمي توانند در اصالت وصيت نامه مادرتان ترديد کنند اما اگر ارزش سه دانگ بيش از يک سوم ارزش کل دارايي مادرتان حين فوت باشد، ساير ورثه با وجود امضاي قبلي شان مي توانند وصيت نسبت به زياده از يک سوم را اجازه ندهند.

براي اطمينان، مادرتان مي تواند سه دانگ مورد نظر را با صلح عمري (بر وزن کبري) به شما منتقل کند. به اين ترتيب مالکيت آن سه دانگ، به صورت قطعي به شما منتقل خواهد شد ليکن حق استفاده از آن تا زماني که مادرتان در قيد حيات هستند با ايشان خواهد بود. به علاوه ايشان مي توانند براي اطمينان و تسلط بيشتر بر اموالشان، ضمن عقد صلح عمري براي خود حق فسخ قائل شوند.