مشاوره حقوقي منزلي مسکوني را در بنگاه خريداري و يک سوم قيمت آن را پرداخت کردم

خراسان - مورخ چهارشنبه 1394/04/10 شماره انتشار 19009

پرسش:

منزلي مسکوني را در بنگاه خريداري و يک سوم قيمت آن را پرداخت کردم. بعد معلوم شد فروشنده کلاهبردار بوده و ملک اصلاً متعلق به وي نيست. بنگاه دار هم در حين معامله اصلاً سند را رؤيت نکرده  است. آيا مي توانم از بنگاه دار شکايت کنم؟

پاسخ:

به موجب ماده 9 دستورالعمـل اجرايـي نحوه صـدور پروانه تخصصي اشتغـال بـراي مشاورين املاک و خودرو، «مشاور موظف است به هنگام تنظيم قرارداد، هويت، مالکيت و سمت متعاملين و يا طرفين قرارداد را احراز نمايد.» بنابراين در صورتي که متصدي بنگاه معاملات املاک هنگام انعقاد قرارداد، سند مالکيت را رويت و مالکيت فروشنده را احراز نکند، مرتکب تخلف شده است و مي توان موضوع را از طريق مراجع صنفي پيگيري کرد. اگر عمل بنگاه دار با سوءنيت و به قصد کمک به فروشنده در کلاهبرداري باشد، ممکن است عمل وي مصداق معاونت در کلاهبرداري باشد. در اين صورت، مي توان عليه وي به اتهام معاونت در کلاهبرداري به دادسرا شکايت کرد. ماده 126 قانون مجازات اسلامي بيان مي کند:«اشخاص زير معاون جرم محسوب مي شوند: الف- هرکس، ديگري را ترغيب، تهديد، تطميع، يا تحريک به ارتکاب جرم کند يا با دسيسه يا فريب يا سوء استفاده از قدرت، موجب وقوع جرم گردد. ب- هرکس وسايل ارتکاب جرم را بسازد يا تهيه کند يا طريق ارتکاب جرم را به مرتکب ارائه دهد. پ- هرکس وقوع جرم را تسهيل کند.براي تحقق معاونت در جرم، وحدت قصد ضروري است. به اين معنا که معاون در جرم بايد به هدف مباشر جرم (مجرم اصلي) آگاه بوده و شخصاً سوءنيت داشته باشد. مثلاً در مورد پرسش مطروحه، بنگاه دار بايد به عدم مالکيت فروشنده آگاه باشد و قصد کمک به وي براي کلاهبرداري از خريدار را داشته باشد. صرف اهمال در انجام وظيفه، بدون قصد سويي، نمي تواند معاونت در جرم محسوب شود. «براي تحقق معاونت در جرم، وحدت قصد و تقدم يا اقتران زماني بين رفتار معاون و مرتکب جرم شرط است.» (تبصره ماده 126 قانون مجازات اسلامي)قانونگذار همچنين در «قانون پيش فروش ساختمان»، مشاورين املاکي را که واسطه معامله املاک به صورت پيش فروش مي شوند از تنظيم قرارداد منع و آن ها را مکلف کرده است که طرفين قرارداد را به دفاتر اسناد رسمي راهنمايي کنند. تخلف از اين تکليف مي تواند موجب ابطال پروانه کسب شود.

مشاوره حقوقي پدرم نيمي از منزلش را، به صورت وکالتي، به نام برادرم کرده  است

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/04/18 شماره انتشار 19015

پرسش:

پدرم نيمي از منزلش را، به صورت وکالتي، به نام برادرم کرده  است. با توجه به اينکه برادرم ديوانه است، آيا عقد وکالت ايجاد شده صحيح است؟

پاسخ:

خير، عقد وکالت صحيح نيست. ماده 678 قانون مدني بيان مي کند:«وکالت به طريق ذيل مرتفع مي شود: 1- به عزل موکل2-به استعفاي وکيل3-به موت يا به جنون وکيل يا موکل.» بنابراين، عاقل بودن (مجنون نبودن) وکيل و موکل (در اينجا خريدار و فروشنده) از شرايط ضروري وکالت است. فوت، جنون، حَجر و سَفَهِ هر يک از طرفينِ وکالت، يعني وکيل و موکل موجب از بين رفتن عقد وکالت مي شود. (مواد 678، 682 و 945 قانون مدني) حَجر و سَفَه، وضعيتي است که شخص در آن وضعيت از انجام امور مالي خود ناتوان و ممنوع مي  شود؛ مثلاً ناتواني که گاهي در اثر کهولت سن ايجاد مي شود. اگر آن گونه که در معاملات املاک معمول است، طرفين، ابتدا قرارداد بيع (بيع نامه يا مبايعه نامه) تنظيم کرده باشند، به مجرد تنظيم اين قرارداد، خريدار (برادر شما) مالک ملک مي شود و در صورت خودداري فروشنده يا قائم مقام (يا وارثان) وي از انجام تعهدات از جمله تحويل ملک يا تنظيم سند رسمي، مي توان متخلف را از طريق دادگاه ملزم به ايفاي تعهد کرد. بند يک ماده 362 قانون مدني بيان مي کند: «به مجرد وقوع بيع، مشتري مالک مبيع و بايع مالک ثمن مي شود.» علاوه بر اين قرارداد، فروشنده به خريدار به صورت بلاعزل وکالت مي دهد که از طرف وي، سند رسمي به نام خود تنظيم کند. بنابراين در مورد سؤال شما حتي اگر خريدار، مجنون و وکالت باطل باشد، ملک مورد معامله کماکان متعلق به وي است و وارثان فروشنده به عنوان قائم مقام ملزم به تنظيم سند رسمي به نام او خواهند بود. در صورت امتناع آنها، مي توان عليه آن ها دعواي الزام به تنظيم سند رسمي اقامه کرد.