مشاوره حقوقي سال 92 خودرويي را خريداري کردم. مدارک آن هم به من تحويل داده شد

خراسان - مورخ دوشنبه 1394/04/22 شماره انتشار 19018

پرسش:

سال 92 خودرويي را خريداري کردم. مدارک آن هم به من تحويل داده شد. با اين حال بعداً معلوم شد که خودرو متعلق به فردي فوت شده، بوده  که همسرش آن را به عنوان سهم الارث توقيف کرده است. با وجود اين که فروشنده در جريان امر بوده اما به من اطلاع نداده  است. در حال حاضر خودرو توقيف شده است. براي دريافت خسارت و مبلغي که پرداخت کرده ام، چه بايد بکنم؟

پاسخ:

اگر خودرو در  واقع متعلق به ديگري بوده است؛ يعني متعلق به فردي که در مدارک خودرو به عنوان مالک ذکر شده يا ورثه وي باشد و فروشنده با سوء نيت و آگاهي از اين موضوع، خودروي متعلق به غير را فروخته باشد، مرتکب جرم انتقال يا فروش مال غير شده است. ماده يک قانون مجازات درباره انتقال مال غير بيان مي کند: «کسي که مال غير را با علم به اينکه مال غير است به نحوي از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانوني به ديگري منتقل کند، کلاهبردار  محسوب مي شود  و همچنين است انتقال گيرنده که در حين معامله عالم به عدم مالکيت انتقال دهنده باشد.» به عبارت ديگر، خريدار نيز در صورتي که آگاهانه و با سوء نيت، مال متعلق به ديگري را خريداري کند، مرتکب عمل مجرمانه شده است و مجازات مي شود. مجازات انتقال مال غير همان مجازات کلاهبرداري است.در فرض پرسش شما به نظر مي رسد حتي اگر خودرو در  واقع متعلق به فروشنده بوده باشد، باز هم به دليل آنکه خريد و فروش اين خودرو به دستور مقام قضايي منع شده است، فروشنده حق و اختياري براي معامله آن نداشته است. بنابراين اگر ايشان از توقيف خودرو مطلع بوده و با سوء نيت، موضوع را از شما مخفي و اقدام به فروش آن کرده باشد ممکن است عمل وي از مصاديق کلاهبرداري باشد. ماده يک قانون تشديد مجازات مرتکبين ارتشا، اختلاس و کلاهبرداري مقرر مي دارد: «هرکس از راه حيله و تقلب مردم را به وجود شرکت ها يا تجارتخانه  ها يا کارخانه  ها يا موسسات موهوم يا به داشتن اموال و اختيارات واهي  فريب دهد يا به امور غير واقع اميدوار نمايد يا از حوادث و پيشامدهاي غير واقع بترساند و يا اسم و يا عنوان مجعول اختيار کند و به يکي از وسايل  مذکور و يا وسايل تقلبي ديگر وجوه و يا اموال يا اسناد يا حواله جات يا قبوض يا مفاصاحساب و امثال آنها تحصيل کرده و از اين راه مال ديگري را ببرد»، کلاهبردار محسوب مي شود. در اين صورت بايد مبالغ دريافتي را بازگرداند. مجازات کلاهبرداري و انتقال مال غير از يک تا هفت سال حبس و جزاي نقدي معادل مال اخذ شده است.اگر خودرو پس از فروش آن به شما توقيف شده باشد يا اينکه فروشنده در فروش خودرو به شما سوء نيت نداشته باشد، وي مرتکب عمل مجرمانه نشده است ليکن در هر صورت بايد مبالغ دريافتي را بازگرداند و خسارات وارد شده را نيز جبران کند. به حکم ماده391 قانون مدني، «در صورت مستحق للغير در آمدن کل يا بعض از مبيع بايع بايد ثمن مبيع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، بايع بايد از عهده غرامات وارده بر مشتري نيز برآيد.» يعني اگر بعد از انجام معامله معلوم شود مورد معامله متعلق حق ديگري است، فروشنده بايد بهاي دريافتي را بازگرداند و در صورتي که خريدار از تعلق مورد معامله به ديگري اطلاع نداشته باشد، خسارات وارده به وي نيز بايد جبران شود.

مشاوره حقوقي مقدار65متر از طبقه بالاي يک ملک250 متري را به صورت وکالتي خريداري کرده ام

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/05/01 شماره انتشار 19025

پرسش:

مقدار65متر از طبقه بالاي يک ملک250 متري را به صورت وکالتي خريداري کرده ام. ضمن عقد بيع، شرط کرده‌ام اگر قصد فروش اين بخش از ملک را داشته باشم، اولويت با صاحب ملک اصلي است. آيا او مي تواند در صورتي که قصد فروش داشته باشم، ملک را به بهانه شرطي که کرديم، پايين تر از قيمت بخرد؟

پاسخ:

خير، حق اولويت در خريد به معناي حق اولويت در خريد با شرايط مشابه است. در صورتي که قصد فروش ملک خود را داريد، مي‌توانيد شرايط فروش و از جمله قيمت و شرايط پرداخت مورد نظر خود را طي اظهارنامه اي رسما به مالک اول اطلاع دهيد.

در اظهارنامه ارسالي مدت معقولي براي دريافت پاسخ مخاطب تعيين کنيد. در صورتي که در مهلت تعيين شده، پاسخ مثبتي از مالک اول دريافت نکرديد، مي‌توانيد ملک را با شرايطي که در اظهارنامه اعلام کرده ايد به فروش برسانيد.در نظام حقوقي ما حق شفعه نظير چنين حقي است. «هر گاه مال غير منقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالث منتقل کند شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملک کند.» (ماده808 قانون مدني) به عبارت ديگر، هر گاه دو نفر در اموال غير منقول قابل تقسيمي به صورت مشاع شريک باشند و يکي از دو شريک سهم خود را به شخص سومي بفروشد، در اين حالت شريک ديگر مي‌تواند مبلغي را که شخص سوم به شريک وي داده است به او پرداخت و سهم وي را تملک کند. به اين حق، حق شفعه مي گويند. ماده 821 حکم مي کند که «حق شفعه فوري است.» بنابراين کسي که مي‌خواهد حق شفعه را اعمال کند بايد فوراً مبلغ معامله را پرداخت کند و نمي تواند مبلغي کمتر پرداخت کند يا در پرداخت مبلغ و اعمال حق شفعه تاخير کند.

در شمول حق شفعه بر آپارتمان ها ترديد وجود دارد. ليکن در هر صورت طرفين يک قرارداد مي‌توانند همچون شما در حدود قانون، روابط خود را تنظيم کنند. به حکم ماده 10 قانون مدني، «قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد نموده‌اند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است.»