پرسش:

تکاليف مشاورين املاک در برابر معامله کنندگان چیست:

پاسخ: امور صنفي

تکاليف مشاورين املاک در برابر معامله کنندگان(بخش نخست)

خراسان - مورخ دوشنبه 1393/06/24 شماره انتشار 18785

مشاورين املاک به عنوان واسطه بين دو طرف معامله(اعم از خريد و فروش و اجاره) ، انجام تکاليف و مسئوليت هايي را برعهده دارند. اطلاع از وظايف مشاورين املاک مي تواند روند تنظيم و امضاي قرارداد را تسهيل کند و از احتمال وقوع تخلف، به نحو چشمگيري، بکاهد. طبق مواد 27 تا 29 «دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاورين املاک و خودرو»، مشاورين املاک، با توجه به عواملي نظير صلاحيت هاي فني، تحصيلات دانشگاهي، محل مناسب و سابقه فعاليت، به مشاور درجه يک و مشاور درجه دو تقسيم مي شوند. طبق ماده 29 دستورالعمل ياد شده، مشاوران درجه دو، قادر به انجام معاملاتي که نرخ آن ها از سقف معين شده توسط وزارت بازرگاني(با تأييد سازمان ثبت اسناد) بيشتر باشد، نيستند. با اين حال، رئيس اتحاديه صنف مشاورين معاملات املاک مشهد، در گفت وگو با خراسان، اعلام کرد که تاکنون سقف مورد نظر تعيين نشده و ظاهراً مشاورين املاک درجه دو، مي توانند معاملات املاک، را بدون در نظر گرفتن سقف مورد نظر ماده 29 دستورالعمل، واسطه گري کنند. طبق ماده 5 دستورالعمل، مشاور املاک، مسئول حسن اداره امور، حفظ و نگهداري دفاتر، اوراق، اسناد و مدارک است. مشاور املاک موظف است پروانه کسب و تعرفه حق الزحمه مصوب، توسط اتحاديه مربوطه، را در محل کار خود به گونه اي نصب کند که قابل رؤيت توسط معامله کنندگان(مانند موجر و مستأجر) باشد. مشاور املاک وظيفه دارد هنگام تنظيم قرارداد، مانند قرارداد اجاره، هويت، مالکيت و سِمَت طرفين قرارداد را احراز کند(ماده 9 دستورالعمل). بنابراين رؤيت سند مالکيتِ ملکِ مورد اجاره توسط مشاور املاک و تطبيق آن با مشخصات موجر (اجاره دهنده) تکليف قانوني است و اگر به هر دليلي اين تکليف توسط مشاور املاک انجام نشود و به سبب اين بي توجهي، خسارتي به مستأجر وارد شود، مشاور املاک بابت خسارات وارده، به استناد ماده يک قانون مسئوليت مدني، ضامن خواهد بود. قرارداد اجاره بايد در سه نسخه تنظيم شود. مشاور املاک بايد يک نسخه از قرارداد تنظيم شده  را بايگاني کند. مشاور املاک همچنين بايد طرفين را از مفاد قرارداد، به طور کامل، مطلع کند(ماده 14 آيين  نامه)؛ بنابراين مشاور املاک بايد از مفاهيم حقوقي مندرج درقرارداد کاملا مطلع باشد و بتواند آن ها را براي متعاملين(دوطرف قرارداد) شرح دهد.

تکاليف مشاورين املاک(بخش دوم)

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/06/27 شماره انتشار 18788

به استناد ماده 12 «دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاورين املاک و خودرو»، قراردادهاي تنظيمي توسط مشاوران املاک بايد خوانا، بدون قلم خوردگي و با جوهر ثابت[منظور اين است که رنگ و جنس جوهرِ قلم ثابت باشد] تهيه شود. طبق تبصره يک اين ماده، در تنظيم قرارداد اجاره، حضور شهود و امضاي قرارداد توسط آن ها الزامي است. بنابراين شهود قراردادهاي اجاره بايد همزمان با امضاي قرارداد توسط موجر و مستأجر، در بنگاه حاضر باشند و ذيل قرارداد اجاره را امضا کنند. مشاوران املاک حق تنظيم قراردادي را که مخالف با قوانين و نظامات دولتي باشد، ندارند. بر اساس ماده 18، تراشيدن و پاک کردن برگه قرارداد [منظور هر سه برگه است] و دفتر ثبت قراردادها ممنوع است. مشاوران املاک بايد هرگونه اصلاحِ عبارت يا توضيحات لازم را در قرارداد يا دفتر ثبت يا هردو را بدون خط خوردگي يادداشت کنند و به امضاي دو طرف معامله و شهود برسانند.

به استناد ماده 24 اين دستورالعمل، مشاور املاک، حق قيمت گذاري يا ارزش گذاري نسبت به موضوع قرارداد را ندارد. طبق ماده 13 دستورالعمل، اين کار بر عهده کارشناس فني يا حقوقي تأييد شده از سوي مراجع رسمي است. مطابق ماده 23، مشاوران املاک و کارکنان وابسته به آن ها بايد از مبالغه، اغراق و ارائه اطلاعات نادرست و پنهان کردن حقايق مربوط به موضوع قرارداد خودداري کنند. به عبارت ديگر، مشاور املاک و کارکنان وابسته به او حق ندارند، اصطلاحاً «بر سَرِ مال بزنند» يا مورد قرارداد را قيمتي تر از آن چه هست، جلوه دهند. حق الزحمه مشاوران املاک، طبق ماده 51 قانون نظام صنفي کشور، توسط کميسيون مورد نظر اين ماده قانوني، تعيين و به وسيله اتحاديه به مشاوران املاک ابلاغ مي شود. طبق تبصره ماده 25 «دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاورين املاک و خودرو» مشاور املاک حق دريافت هيچ گونه مالي، اعم از وجه نقدي يا غيرنقدي را ندارد و در صورت تخلف از اين امر، مورد پيگرد قانوني قرار مي گيرد. بنابراين، دريافت وجه با عناويني مانند حق شيريني، حق چاي و مانند اين ها از وجاهت قانوني برخوردار نيست. مشاوران املاک موظفند مبلغ حق الزحمه دريافتي را در متن قرارداد تنظيمي، همراه با شماره رسيد، درج کنند.