مشاوره حقوقي مالکيت دو مغازه تجاري را با فردي شريک هستم

خراسان - مورخ دوشنبه 1393/06/31 شماره انتشار 18791

پرسش:

مالکيت دو مغازه تجاري را با فردي شريک هستم که با هم در آن کار مي کرديم؛ اما او حالا به دليل سن بالا کار نمي کند. به همين دليل تصميم گرفته ام شراکتم را با وي به هم بزنم. با اين حال شريکم نه حاضر به فروش سهم خود است و نه سهمش را به من مي فروشد. راه حل قانوني رسيدن به خواسته ام چيست؟

پاسخ:

در صورتي که بين شما و شريکتان، قراردادي در مورد مدت شراکت و شيوه اداره اموال مشترک وجود داشته باشد، بايد به قرارداد خود مراجعه و به ترتيب مقرر در آن عمل کنيد. در اين صورت، راه حل مشکل، بستگي به توافقات قراردادي شما دارد. به عنوان مثال، ممکن است بتوانيد از دادگاه درخواست کنيد او را مجبور به انجام تعهداتش يا جبران خسارات شما کند. در فرض نبود چنين قراردادي، ماده 586 (و ماده 589) قانون مدني حکم مي کند: «اگر براي شرکت در ضمن عقد لازمي مدت معين نشده باشد، هر يک از شرکا هر وقت بخواهد مي تواند رجوع کند.» به اين معنا که در صورتي که شرکا، ضمن قراردادي، مدت مشخصي را براي شراکت خود معين نکرده باشند، هر يک از آن ها هر زمان صلاح بداند مي تواند از ادامه شراکت انصراف دهد و تقاضاي تقسيم مال مشترک را بکند.

اگر با شريک خود براي فروش ملک به توافق نرسيديد، در اولين قدم بايد درخواست افراز (تقسيم) ملک مورد نظر را به اداره ثبت محل وقوع آن ارائه کنيد. (ماده يک  قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357) اداره ثبت پس از بررسي سوابق ثبتي و استعلام از شهرداري، در صورتي که ملک را قابل افراز تشخيص دهد، مراتب را به طرفين اعلام مي کند و در صورتي که هيچ يک از طرفين ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ، به اين تصميم در دادگاه اعتراض نکند، ملک را افراز مي کند. يعني اگر هر کدام از مغازه هاي شما از نظر قوانين شهرسازي و ساير قوانين مربوطه قابل تقسيم به دو مغازه باشد و شريک شما هم اعتراضي نکند، اين اقدام در اداره ثبت انجام خواهد شد.

اگر ملک غير قابل افراز (غيرقابل تقسيم) باشد، اداره ثبت، گواهي عدم امکان افراز صادر مي کند. شما مي توانيد با ارائه گواهي مذکور و مدارک مالکيت خود از دادگاه درخواست کنيد که دستور فروش ملک مشاع را صادر کند. ماده 4  قانون «افراز و فروش املاک مشاع» بيان مي کند: «ملکي که به موجب تصميم قطعي، غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود.» به اين ترتيب، ملک مشاع نهايتاً طبق مقررات قانون اجراي احکام مدني توسط اجراي احکام دادگستري و با برگزاري مزايده به فروش مي رسد. بهاي دريافتي، بين شرکا به نسبت سهم آن ها تقسيم خواهد شد.

مشاوره حقوقي منزلي از پدر مرحومم به من و خانواده ام ارث رسيده  است

خراسان - مورخ دوشنبه 1393/06/31 شماره انتشار 18791

پرسش:

منزلي از پدر مرحومم به من و خانواده ام ارث رسيده  است. خانواده موافق فروش نيستند؛ اما من به سهم ارثم نياز دارم. آيا مي توانم نيم دانگ از سند مستقل ملک را که سهم من است، جداگانه بفروشم؟

پاسخ:

بله، مي توانيد. همان گونه که ماده 574 قانون مدني بيان مي کند، ارث يکي از موجبات شراکت است و وارثان در اموالي که به ارث برده اند، شريک مي باشند. به موجب ماده 583 (و ماده 350) همان قانون، هر يک از شرکا مي تواند بدون رضايت ساير شرکا، بخشي يا تمام سهم خود را در مال مشترک به شخص ديگري منتقل کند. در صورتي که هنوز در مورد گواهي حصر وراثت اقدامي نکرده ايد، بهتر است پيش از اقدام به فروش، براي صدور گواهي مذکور به دادگاه مراجعه کنيد، چرا که براي اطمينان خاطر خريداران احتمالي از سهيم بودن شما و ميزان سهمتان در ملک، ارائه گواهي حصر وراثت به آن ها ضروري است.