خراسان - مورخ چهارشنبه 1393/07/16 شماره انتشار 18804

پرسش:

آيا در صورت فوت فروشنده اي که خريدار، ملکش را با مبايعه نامه بنگاهي خريده و وکالت بلاعزل هم تنظيم شده است، وکالت باطل مي شود؟

پاسخ:

بله، در صورت فوت موکل (فروشنده)، وکالت از بين مي رود يا به تعبير قانون مدني مرتفع مي گردد. فوت، جنون، حَجر و سفهِ هر يک از طرفينِ وکالت، يعني وکيل و موکل (در اينجا خريدار و فروشنده) موجب از بين رفتن عقد وکالت مي شود. (مواد 678، 682 و 945 قانون مدني) حَجر و سَفَه، وضعيتي است که شخص در آن وضعيت از انجام امورمالي خود ناتوان و ممنوع مي  شود؛ مثلاً ناتواني که گاهي به دليل کهولت سن ايجاد مي‌شود.رويه معمول در معاملات املاک به اين گونه است که طرفين، ابتدا قرارداد بيع (بيع نامه يا مبايعه نامه) تنظيم مي کنند. به مجرد تنظيم اين قرارداد، خريدار، مالک ملک و فروشنده، مستحق بهاي ملک مي شود و در صورت خودداري طرفين از انجام تعهدات خود از جمله تحويل ملک يا تنظيم سند رسمي يا پرداخت بهاي ملک، مي توان طرف متخلف را از طريق دادگاه ملزم به ايفاي تعهد کرد. بند يک ماده 362 قانون مدني بيان مي کند: «به مجرد وقوع بيع، مشتري، مالک مبيع [کالا يا ملک خريداري شده] و بايع (فروشنده) مالک ثمن [بهاي کالا يا ملک] مي شود.» علاوه بر اين قرارداد، فروشنده به خريدار به صورت بلاعزل وکالت مي دهد که از طرف وي، سند رسمي به نام خود تنظيم کند. بنابراين در مورد سؤال شما حتي اگر موکل (فروشنده) فوت کند و وکالت مرتفع و بي اثر شود، ملک مورد معامله کماکان متعلق به شماست و وارثان فروشنده به عنوان قائم مقام وي ملزم به تنظيم سند رسمي به نام شما خواهند بود. در صورت امتناع وارثان، مي توان عليه آن ها دعواي الزام به تنظيم سند رسمي اقامه کرد.توصيه مي کنيم در مواردي که قصد خريد و فروش (اعم از املاک و اتومبيل و …) داريد، علاوه بر تنظيم وکالت نامه رسمي بلاعزل، حتماً مبايعه نامه نيز تنظيم کنيد. چراکه ممکن است وکالت نامه به طريقي بي اثر شود. در اين حالت، اگر مبايعه نامه تنظيم نشده باشد، ممکن است حقوق خريدار تضييع شود.توصيه ديگر اين است که در وکالت نامه تنظيمي، حتماً قيد شود که «موکل حق انجام مورد وکالت را از خود سلب کرد.» عدم ذکر اين مطلب، راه سوءاستفاده احتمالي فروشنده را باز مي گذارد و ممکن است موجب مشکلاتي براي خريدار شود.

مشاوره حقوقي من و شوهرم هر دو طلاق گرفته بوديم و سپس با هم ازدواج کرديم

خراسان - مورخ چهارشنبه 1393/07/16 شماره انتشار 18804

پرسش:

من و شوهرم هر دو طلاق گرفته بوديم و سپس با هم ازدواج کرديم. شوهرم از همسر اول خود داراي دو پسر است. سهم الارث من از شوهرم با توجه به اينکه فرزند مشترکي نداريم، چگونه است؟ شوهرم کارمند است و زمين و خانه و پول نقد دارد.

پاسخ:

براساس قانون، ابتدا و قبل از تقسيم، بايد موارد زير از ماترک متوفي [اموال به جا مانده از فرد فوت شده] کسر يا پرداخت شود: (ماده 869 قانون مدني)

1- قيمت کفن ميت و حقوقي که متعلق است به اعيان ترکه مثل عيني که متعلق رهن است؛

۲- ديون و واجبات مالي متوفي يعني بدهي وي و واجبات مالي مانند خمس، زکات، نذر و امثال آن؛

۳- آنچه متوفي به آن وصيت کرده است تا سقف يک سوم ترکه.

پس از کسر اين موارد، در صورتي که وارثان متوفي منحصر به افرادي باشند که در سؤالتان ذکر کرده ايد (يعني دو پسر و زوجه)، سهم شما يک هشتم از ماترک خواهد بود و باقي آن بين دو فرزند پسر به تساوي تقسيم مي شود. با اين توضيح که در مورد اموال غير منقول يعني زمين و ساختمان، سهم شما از قيمت آن پرداخت مي شود. به هرحال، سهم شما يک هشتم از کل اموال باقي مانده اعم از زمين و خانه و پول خواهد بود.

(مواد ۸۸۷، ۹۰۱، ۹۱۳، ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدني)