مشاوره حقوقي خانمي ۶ ماه است که در عقد موقت من مي باشد

خراسان - مورخ دوشنبه 1393/08/19 شماره انتشار 18829

پرسش:

خانمي ۶ ماه است که در عقد موقت من مي باشد. پيش از اين هم، سه ماه در عقد موقت من بوده است. آيا مي تواند ادعا کند تا يک سوم سرمايه من را تصرف کند يا ادعا کند که بايد عقد موقت را تبديل به دائم کنم؟

پاسخ:

خير، دارايي زن و شوهر چه در ازدواج موقت چه در ازدواج دايم، مستقل از يکديگر است، مگر آن که ضمن عقد يا پس از آن، طرفين در اين خصوص توافقي کرده باشند که در اين صورت، بر مبناي توافق عمل خواهد شد. عقد ازدواج موقت هر چند براي مدتي طولاني باشد، براي زن حقي در الزام شوهر به ازدواج دايم ايجاد نمي کند.

مشاوره حقوقي منزلي را از خانمي رهن و اجاره کردم. در زمان تنظيم قرارداد، سند به نام ايشان بود و

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/08/22 شماره انتشار 18832

پرسش:

منزلي را از خانمي رهن و اجاره کردم. در زمان تنظيم قرارداد، سند به نام ايشان بود و حالا شوهر اين خانم که از او جدا شده، عليه وي، حکم خلع يد گرفته و سند به نام شوهر شده است و از ما خواسته اند که زودتر از موعد اتمام قرارداد، تخليه کنيم. حکم قانون چيست؟

پاسخ:

ماده498 قانون مدني بيان مي  کند: «اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينکه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط کرده باشد.» به عبارت ديگر، اگر اجاره دهنده (موجر) قبل از پايان مدت قرارداد اجاره با شما، منزل مورد اجاره را به ديگري بفروشد، قرارداد شما کماکان و تا زمان پايان مدت قرارداد معتبر خواهد بود. ممکن است شخصي قصد فروش ملک خود را داشته باشد و براي اينکه ملک تا زمان فروش که معمولاً مدتي به طول مي انجامد، بلااستفاده نماند، تصميم بگيرد آن را اجاره دهد. در چنين حالتي، موجر مي تواند در قرارداد اجاره شرط کند که در صورت فروش ملک، حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد. اگر چنين شرطي در قرارداد نباشد، فروش ملک به حقوق مستاجر خللي وارد نمي کند. خريدار ملک (مالک جديد) اصطلاحاً قائم مقام موجر ناميده مي شود و در مقابل شما همان حقوق و تکاليفي را خواهد داشت که قبلاً موجر داشته است؛ مي تواند اجاره بهاي ماهانه را دريافت کند و اگر مبلغي به عنوان رهن از مستاجر دريافت شده، موظف است براي تخليه ملک، پس از پايان مدت قرارداد، مبلغ دريافت شده را به مستاجر برگرداند. ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر مي دارد: «در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت کرده باشد، تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستأجر و يا سپردن آن به دايره اجراست.»

اگر کسي نسبت به ملک مورد اجاره ادعايي داشته باشد، مثلاً مدعي باشد که منزل مورد اجاره متعلق به او بوده و موجر حق اجاره دادن آن را به شما نداشته است، نمي تواند خود مستقيماً براي شما ايجاد مزاحمت کند. او براي احقاق حقوق مورد ادعايش بايد به دادگاه مراجعه و عليه موجر و مستاجر (هر دو) اقامه دعوا کند. قانونگذار در ماده489 قانون مدني مقرر کرده است که «اگر شخصي که مزاحمت مي نمايد مدعي حق نسبت به عين مستاجره يا منافع آن باشد مزاحم نمي تواند عين مزبور را از يد مستاجر انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق با طرفيت مالک و مستاجر هر دو.» به اين ترتيب، قانون گذار ترتيبي پيش بيني کرده است که براي مستاجر فرصت دفاع وجود داشته باشد.

حال اگر شخصي بدون رعايت اين مقررات و بدون اطلاع مستاجر به دادگاه مراجعه کرده و صرفاً موجر را طرف دعواي خود قرار داده باشد، در چنين حالتي اگر رأيي صادر شود که حقوق شما را ناديده بگيرد؛ مثلاً رأي رفع تصرف از ملک صادر شده باشد در حالي که شما حق داريد تا پايان مدت اجاره از ملک استفاده کنيد، مي توانيد به دادگاه صادر کننده حکم مراجعه و دادخواست «اعتراض ثالث» ارائه کنيد. به حکم ماده ۴۱۷ قانون آيين دادرسي مدني، «اگر در خصوص دعوايي رأيي صادر شود که به حقوق شخص ثالث خللي وارد آورد و آن شخص يا نماينده او در دادرسي که منتهي به راي شده است به عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشد، مي تواند نسبت به آن راي اعتراض نمايد.» البته اعتراض ثالث به خودي خود مانع اجراي حکم و رفع تصرف از ملک نيست. براي اين منظور، بايد با ارائه دليل (اجاره نامه) همزمان با ارائه دادخواست اعتراض ثالث از دادگاه درخواست کنيد دستور توقف اجراي حکم را صادر کند. ماده ۴۲۴ همان قانون بيان مي کند: «اعتراض ثالث موجب تأخير اجراي حکم قطعي نمي باشد. در مواردي که جبران ضرر و زيان ناشي از اجراي حکم ممکن نباشد دادگاه رسيدگي کننده به اعتراض ثالث به درخواست معترض ثالث پس از اخذ تامين مناسب قرار تاخير اجراي حکم را براي مدت معين صادر مي کند.»