مشاوره حقوقي آيا فروشنده ملک مي تواند در دادگاه مدعي شود که قرارداد سفيد امضا کرده و

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/09/13 شماره انتشار 18850

پرسش:

آيا فروشنده ملک مي تواند در دادگاه مدعي شود که قرارداد سفيد امضا کرده و مندرجات قرارداد توسط بنگاه تنظيم شده است؟ با اين که تمام مندرجات قرارداد مورد تأييد شاهدان آن است، آيا راهي براي اثبات چنين ادعايي وجود دارد؟

پاسخ:

در اينجا فروشنده، متصدي بنگاه معاملات املاک را به «جعل» و خريدار را به «استفاده از سند مجعول» متهم کرده است. (ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامي) دادسرا و دادگاه کيفري در اين مورد تحقيق مي کند و در صورتي که ادعاي شاکي اثبات شود، جاعل (جعل کننده) و استفاده کننده از سند مجعول (جعلي) به جبران خسارات شاکي و مجازات مقرر در قانون محکوم خواهند شد. مجازات جعل و استفاده از سند مجعول از شش ماه تا دو سال حبس يا جزاي نقدي از سه تا دوازده ميليون ريال است. (ماده ۵۳۶ قانون مجازات اسلامي) در صورتي که شاکي نتواند ادعاي خود را در دادگاه اثبات کند، متهمان مي توانند به اتهام افترا از وي شکايت کنند. مجازات افترا يک ماه تا يک سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق يا يکي از آن هاست. (ماده ۶۹۷ قانون مجازات اسلامي) دادگاه در رسيدگي به پرونده به دلايل ارائه شده از سوي طرفين و نتيجه تحقيقاتي که به صلاحديد خود انجام داده است، توجه مي کند. ارجاع موضوع به کارشناسان خبره و تشکيل جلسه براي استماع اظهارات طرفين و دفاعيات وکلاي آن ها يا شهادت شهود از جمله اقدامات دادسرا و دادگاه براي رسيدگي به شکايت و صدور رأي است. نتيجه هر پرونده به قوت و ضعف دلايل طرفين و نظر قاضي بستگي دارد و با اطلاعاتي که مطرح کرده ايد، قابل پيش بيني نيست.

مشاوره حقوقي سند شش دانگ خانه را براي ضمانتِ گرفتنِ وام لازم دارم. از طرف ديگر

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/09/06 شماره انتشار 18844

پرسش:

سند شش دانگ خانه را براي ضمانتِ گرفتنِ وام لازم دارم. از طرف ديگر، مي خواهم سه دانگ آن را به همسرم بدهم. قولنامه بنگاه و وکالت بلا عزل کافي است يا نه؟ طوري که در صورت فوت و يا حتي پشيماني خودم، حقي از او ضايع نشود.

پاسخ:

معامله با سند عادي براي طرفين قرارداد و قائم مقام آن ها معتبر و لازم الاتباع است ولي ممکن است نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نباشد. وکالت با فوت يا حجر وکيل يا موکل بي اعتبار مي شود.

شما مي توانيد با عقد صلح يا بيع و صرفاً با تنظيم صلح نامه يا بيع نامه (که گاهي عرفا به آن قولنامه مي گويند) تمام يا بخشي از مالکيت منزل خود را به همسرتان منتقل کنيد. چنين معامله اي براي طرفين آن (شما و همسرتان) و قائم مقام طرفين معامله (به عنوان مثال ورثه شما) معتبر است و بايد به مفاد آن عمل کنند و نمي توانند آن را ناديده بگيرند. ماده ۲۱۹ قانون مدني بيان مي کند: «عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اينکه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.»اقاله قرارداد يعني هر دو طرف قرارداد با هم توافق کنند که معامله را بر هم زنند و فسخ قرارداد يعني يکي از طرفين با شرايط مقرر در قانون يا قرارداد، معامله را بر هم زند.در صورتي که معامله بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سندِ رسميِ انتقال انجام شود نيز به اعتبار آن خللي وارد نمي شود، ليکن ممکن است در مقابل اشخاص ثالث که دخالتي در تنظيم قرارداد شما نداشته اند، قابل استناد نباشد. مثلاً اگر شما سه دانگ از خانه را با صلح نامه عادي به همسرتان صلح کنيد و پس از آن با مراجعه به دفاتر اسناد رسمي و با تنظيم سند رسمي و درج در سند مالکيت، خانه خود را براي دريافت وام در رهن بانک گذاريد و پرداخت اقساط به تعويق افتد و بانک تصميم بگيرد حقوق رهني خود را اعمال کند و ملک را بفروشد، همسر شما نمي تواند به استناد قرارداد عادي که قبلاً با شما تنظيم کرده است، مدعي مالکيت ملک و مانع بانک شود.