فسخ قراردادها

پرسش:

در چه مواردی می توان اجاره را فسخ کرد؟

پاسخ:

مباحث مربوط به روابط موجر(اجاره دهنده) و مستأجر(اجاره کننده) در زمره پر ابتلاترین مباحث حقوقی است. به دلیل ناآشنایی بیشتر مردم با مباحث حقوقی مربوط به این عرصه، گاه انتظارات و ادعاهایی در ذهن برخی افراد شکل می گیرد که منشاء بسیاری از دعاوی بی مورد موجران و مستأجران است.

از آن جا که مهم ترین مصداق عقد اجاره در کشور ما، اجاره ملک است، شناخت دقیق و کافی مباحث حقوقی مربوط به اجاره، به ویژه در مورد اجاره املاک، می تواند راهگشای حل و فصل بسیاری از اختلافات باشد.

در این قسمت ،به یکی از مباحث مربوط به روابط موجر و مستأجر اشاره می کنیم. شاید برای شما هم پیش آمده باشد که پس از اجاره مکانی برای سکونت یا اشتغال، این مکان به تعمیرات نیاز پیدا کند. در این صورت، تعمیر ملک اجاره ای برعهده کیست؟ به استناد مواد ۴۷۷ و ۴۷۸ قانون مدنی، موجر باید مورد اجاره را طوری به مستأجر تحویل دهد که مستأجر بتواند از آن به شکل مطلوب استفاده کند.

اگر معلوم شود که مورد اجاره، عیبی داشته که باعث جلوگیری از استفاده مطلوب مستأجر می شود، مستأجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. با این حال اگر موجر بتواند عیب مورد اجاره را به شکلی برطرف کند که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ اجاره را نخواهد داشت. توجه داشته باشید که مطابق ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی که سبب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان(کم شدن) منفعت یا صعوبت(سختی و دشواری) در انتفاع(بهره بردن) باشد. حال اگر عیب مورد نظر پس از عقد اجاره و پیش از قبض(تحویل گرفتن) مورد اجاره به وجود بیاید، مستأجر اختیار فسخ اجاره را خواهد داشت.

در صورت به وجود آمدن عیب پس از قبض(تحویل گرفتن) مورد اجاره، مستأجر نسبت به باقی مانده زمان قرارداد، اختیار فسخ دارد. بنابراین مستأجر نمی تواند به دلیل به وجود آمدن عیب و با ادعای اختیار فسخ، اجاره بهای پیش از به وجود آمدن عیب را نپردازد. اگر مورد اجاره به دلیل عیب به وجود آمده، از قابلیت انتفاع خارج شود(غیر قابل استفاده شود) و موجر نتواند عیب مذکور را رفع کند، قرارداد اجاره باطل است.

یادآوری این مطلب لازم است که بر اساس ماده ۴۸۵ قانون مدنی، اگر در مدت اجاره، مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد که تأخیر در انجام آن ها باعث ضرر موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع از انجام تعمیرات توسط موجر شود. با این حال، در صورتی که این تعمیرات مانع از استفاده مطلوب مستأجر از مورد اجاره شود، مستأجر اختیار فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

منبع: بانک قوانین قوه قضاییه

دانستني هاي حقوقي

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1393/06/06 شماره انتشار 18770

فسخ قراردادها

پرسش:

در چه مواردي مي توان اجاره را فسخ کرد؟ (بخش دوم)

پاسخ:

در قسمت قبل، مواردي که موجر يا مستأجر مي توانند اجاره را فسخ کنند، با استناد به قانون مدني، بررسي شد. بايد توجه داشت که روابط موجر و مستأجر، با توجه به کثرت ابتلاء و نياز به برخي حمايت هاي قانوني، به صورت قانون مجزايي تدوين و تصويب شده است.

در اين قسمت، موضوع فسخ اجاره را از منظر اين قانون بررسي مي کنيم. ضمن اين که يادآور مي شويم مواردي که در قسمت قبل، مستند به قانون مدني ارائه شد نيز معتبر و قابل استناد است.

ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1362، به مواردي که مستأجر مي تواند اجاره را فسخ کند، اشاره کرده است.

بر اساس اين ماده قانوني، اولاً در صورتي که عين مستأجره(يعني به عنوان مثال، ملکي که اجاره داده شده است) با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، منطبق نباشد، ثانياً در مواردي که مطابق شرايط مندرج در اجاره نامه، حق فسخ مستأجر تحقق يابد و ثالثاً هرگاه مورد اجاره، کلاً يا جزئاً در معرض خرابي واقع شود، به طوري که باعث نقص انتفاع(مانع از استفاده و بهره برداري مطلوب) مستأجر از مورد اجاره شود و قابل تعمير هم نباشد، مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند. در قسمت قبل به اين مسئله اشاره کرديم که اگر موجر بتواند مورد اجاره را تعمير کند، بدون اين که آسيبي به بهره برداري مطلوب از مورد اجاره توسط مستأجر وارد شود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

افزون بر اين شرايط، مطابق بند 4 ماده 12 قانون موجر و مستأجر، مصوب سال 1356، که مواد نسخ نشده آن هنوز در دعاوي مربوط به موجر و مستأجر مورد استناد قرار مي گيرد، در صورتي که مستأجر در اثناي مدت اجاره فوت کند، تمام ورثه متوفي مي توانند، با هم، تقاضاي فسخ اجاره را بکنند.

ذکر اين نکته لازم است که اگر مورد اجاره با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، مطابقت نداشته باشد، تقاضاي فسخ اجاره از طرف مستأجر، منوط به رعايت ماده 415 قانون مدني است. در اين ماده قانوني مي خوانيم:«خيار رؤيت و تخلف وصف بعد از رؤيت فوري است.» بنابراين مستأجر بايد پس از رؤيت مورد اجاره و مشاهده عدم مطابقت آن با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، فوراً تقاضاي فسخ خود را مطرح کند.

در صورتي که مستأجر، مورد اجاره را با شرايطي که ذکر کرديم تحويل بگيرد و از خيار(اختيار) فوري خود براي فسخ قرارداد، استفاده نکند، حق فسخ قرارداد را (به استناد اين خيار) نخواهد داشت.

مشاوره حقوقي

توانايي پرداخت مهريه را ندارم

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1392/11/10 شماره انتشار 18612

پرسش:

مهريه همسرم ۲۵۰ سکه بهار آزادي است. او مهريه اش را به اجرا گذاشته، ولي من توانايي پرداخت مهريه او را ندارم.

پاسخ:

بتول دانشمند- وکيل پايه يک دادگستري: طبق قانون، زماني که مرد توانايي پرداخت مهريه همسرش را نداشته باشد، مي تواند در دادگاهي که حکم مهريه صادر شده است به موجب ماده ۱۰۸۳ قانون مدني دادخواست تخفيف مهريه را تقديم دادگاه کند تا محکمه با در نظرگرفتن مبلغ مهريه و عايدات زوج و معيشت ضروري او، مدت يا اقساطي براي پرداخت مهريه تعيين کند. در لايحه پيوست طلاق، حداقل ۴ شاهد با ذکر مشخصات خود بايد زير برگه وضعيت و دارايي هاي زوج را امضا کنند و همچنين بايد در جلسه دادگاه براي اداي شهادت حاضر شوند. البته بايد توجه داشت که حکم تقسيط يا تعيين مدت براي پرداخت مهريه توسط مرد موقتي است يعني اگر مرد محکوم به پرداخت اقساطي مهريه شده باشد، تا پيش از پايان اين اقساط، هر زماني که زن بتواند اموالي را مبني بر توانايي مرد براي پرداخت بقيه مهريه به دادگاه معرفي کند اين اموال توقيف و مهريه از آن وصول مي شود.