مشاوره حقوقي 65 متر از طبقه بالاي يک ملک 250 متري را به صورت وکالتي خريداري کرده ام

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/05/01 شماره انتشار 19025

پرسش: 65 متر از طبقه بالاي يک ملک 250 متري را به صورت وکالتي خريداري کرده ام. ضمن عقد بيع، شرط کرده‌ام اگر قصد فروش اين بخش از ملک را داشته باشم، اولويت با صاحب ملک اصلي است. آيا او مي تواند در صورتي که قصد فروش داشته باشم، ملک را به بهانه شرطي که کرديم، پايين تر از قيمت بخرد؟

پاسخ: خير، حق اولويت در خريد به معناي حق اولويت در خريد با شرايط مشابه است. در صورتي که قصد فروش ملک خود را داريد، مي‌توانيد شرايط فروش و از جمله قيمت و شرايط پرداخت مورد نظر خود را طي اظهارنامه اي رسما به مالک اول اطلاع دهيد.

در اظهارنامه ارسالي مدت معقولي براي دريافت پاسخ مخاطب تعيين کنيد. در صورتي که در مهلت تعيين شده، پاسخ مثبتي از مالک اول دريافت نکرديد، مي‌توانيد ملک را با شرايطي که در اظهارنامه اعلام کرده ايد به فروش برسانيد.در نظام حقوقي ما حق شفعه نظير چنين حقي است. «هر گاه مال غير منقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالث منتقل کند شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملک کند.» (ماده808 قانون مدني) به عبارت ديگر، هر گاه دو نفر در اموال غير منقول قابل تقسيمي به صورت مشاع شريک باشند و يکي از دو شريک سهم خود را به شخص سومي بفروشد، در اين حالت شريک ديگر مي‌تواند مبلغي را که شخص سوم به شريک وي داده است به او پرداخت و سهم وي را تملک کند. به اين حق، حق شفعه مي گويند. ماده 821 حکم مي کند که «حق شفعه فوري است.» بنابراين کسي که مي‌خواهد حق شفعه را اعمال کند بايد فوراً مبلغ معامله را پرداخت کند و نمي تواند مبلغي کمتر پرداخت کند يا در پرداخت مبلغ و اعمال حق شفعه تاخير کند.

در شمول حق شفعه بر آپارتمان ها ترديد وجود دارد. ليکن در هر صورت طرفين يک قرارداد مي‌توانند همچون شما در حدود قانون، روابط خود را تنظيم کنند. به حکم ماده 10 قانون مدني، «قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد نموده‌اند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است.»

مشاوره حقوقي حدود 18 سال از ازدواج من و همسرم مي گذرد. او معتاد است و خرجي نمي دهد

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/05/01 شماره انتشار 19025

پرسش: حدود 18 سال از ازدواج من و همسرم مي گذرد. او معتاد است و خرجي نمي دهد. در اين مدت تمام هزينه هاي زندگي را از حقوقم تأمين کرده ام. در صورتي که از وي طلاق بگيرم، آيا مي توانم تمام هزينه هايي را که طي 18 سال پرداخته ام، از وي مطالبه کنم؟

پاسخ: بله، مي‌توانيد هزينه‌هايي را که براي زندگي مشترک صرف کرده ايد از همسرتان مطالبه کنيد. ماده 30 قانون حمايت خانواده مصوب اول اسفند 1391 بيان مي کند: «در مواردي که زوجه در دادگاه ثابت کند به امر زوج يا اذن وي از مال خود براي مخارج متعارف زندگي مشترک که برعهده زوج است هزينه کرده و زوج نتواند قصد تبرع زوجه را اثبات کند، مي‌تواند معادل آن را از وي دريافت نمايد.»بنابراين، براي دريافت هزينه‌ها، اولاً بايد ثابت کنيد که به درخواست يا با اجازه همسرتان در زندگي مشترک هزينه کرده ايد. ثانياً، هزينه کردن براي مخارج متعارف زندگي مشترک که اصولاً بر عهده شوهر است، انجام شده است. ثالثاً، همسرتان نتواند ثابت کند که اين هزينه‌ها به قصد تبرع بوده است؛ به عبارت ديگر نتواند ثابت کند که هزينه‌هاي انجام شده بدون چشمداشت و بدون قصد مطالبه بعدي بوده است، علاوه بر هزينه‌هايي که کرده ايد مي‌توانيد نفقه خود را نيز براي اين مدت از همسرتان مطالبه کنيد. در زندگي مشترک (در عقد دايم) پرداخت هزينه‌هاي زندگي بر عهده شوهر است. اين هزينه‌ها اصطلاحاً نفقه ناميده مي شود. «نفقه عبارت است از همه نيازهاي متعارف و متناسب با وضعيت زن از قبيل مسکن ، البسه ، غذا ، اثاث منزل و هزينه هاي درماني و بهداشتي و خادم در صورت عادت يا احتياج به واسطه نقصان يا مرض.» (ماده 1107 قانون مدني) در صورتي که به هر دليلي مرد براي مدتي نفقه زن را نپردازد، زن مي‌تواند بعداً نفقه پرداخت نشده را مطالبه کند. به حکم ماده 1206 قانون مدني، «زوجه در هر حال مي تواند براي نفقه زمان گذشته خود اقامه دعوي نمايد و طلب او از بابت نفقه مزبور طلب ممتاز بوده و در صورت افلاس يا ورشکستگي شوهر زن مقدم بر غرما خواهد بود ولي اقارب فقط نسبت به آتيه مي توانند مطالبه نفقه نمايند.» اين امتياز ويژه اي است که قانونگذار براي نفقه زن قرار داده است. ساير خويشاونداني که پرداخت نفقه آن‌ها بر عهده فرد است (مثلاً فرزندان وي) نمي‌توانند نفقه پرداخت نشده مربوط به گذشته را مطالبه کنند.