مشاوره حقوقي مغازه اي تجاري داريم که به ما به ارث رسيده است. با توافق وراث تصميم به فروش گرفتيم

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/05/22 شماره انتشار 19042

پرسش: مغازه اي تجاري داريم که به ما به ارث رسيده است. با توافق وراث تصميم به فروش گرفتيم، اما يکي از وراث از قبول فروش امتناع مي کند. آيا مي توان او را مجبور کرد؟

پاسخ: بله، در صورتي که از طريق مذاکره يا ميانجي گري در مورد اداره يا فروش ملک به توافق مرضي الطرفين نرسيديد، مي توانيد با مراجعه به اداره ثبت و سپس دادگاه، ملک را از طريق مزايده به فروش رسانيد. ماده يک  قانون افراز و فروش املاک مشاع  مصوب 1357 مقرر مي دارد: «افراز املاک مشاع که جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينکه در دفتر املاک ثبت شده يا نشده باشد، در صورتي که مورد تقاضاي يک يا  چند شريک باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.»

بنابراين ابتدا درخواست افراز ملک را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه کنيد. اداره ثبت پس از بررسي سوابق ثبتي و استعلام از شهرداري، در صورتي که ملک را قابل افراز تشخيص دهد، مراتب را به طرفين اعلام مي کند. اگر هيچ يک از طرفين ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ، به اين تصميم در دادگاه اعتراض نکنند، اداره ثبت رأساً ملک را افراز مي کند.

افراز ملک به اين معناست که ملک به قطعاتي که از نظر ارزش برابرند، به تعداد شرکا تقسيم و براي هر قطعه، سند مالکيت جداگانه اي به نام هر يک از شرکا تنظيم مي شود. اگر ملک عملاً (مثلاً به دليل شکل خاص ملک) يا از نظر مقررات (مثلاً حداقل متراژ واحد در منطقه مربوطه) غير قابل افراز باشد، اداره ثبت گواهي عدم امکان افراز صادر مي کند.

در اين صورت شما مي توانيد با ارائه گواهي مذکور و مدارک مالکيت خود از دادگاه درخواست کنيد که دستور فروش ملک مشاع را صادر کند. ماده 4  قانون افراز و فروش املاک مشاع بيان مي کند: «ملکي که به موجب تصميم قطعي، غير قابل افراز تشخيص داده شود با تقاضاي هر يک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود.» به اين ترتيب ملک مشاع نهايتاً وفق قانون اجراي احکام مدني توسط اجراي احکام دادگستري با برگزاري مزايده به فروش مي رسد. بهاي دريافتي بين شرکا به نسبت سهم آن ها تقسيم خواهد شد.

مشاوره حقوقي آيا مغازه سرقفلي را بدون رضايت مالک مي توان تغيير کاربري داد؟

خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1394/05/22 شماره انتشار 19042

پرسش: آيا مغازه سرقفلي را بدون رضايت مالک مي توان تغيير کاربري داد؟

پاسخ: خير، در صورتي که مغازه براي  شغل معيني اجاره داده شده يا تغيير شغل در قرارداد شما منع شده باشد، تغيير شغل بدون جلب رضايت مالک، براي وي حق فسخ قرارداد اجاره و تخليه مورد اجاره را ايجاد مي کند. با اين توضيح که در صورت فسخ قرارداد از سوي مالک به دليل تغيير شغل، اگر قرارداد شما مشمول قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1356 باشد، حق کسب و پيشه به شما پرداخت نمي شود و اگر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1376 بر قرارداد شما حاکم و موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به شما منتقل کرده باشد، به موجب تبصره 2 ماده 6 آن قانون، هنگام تخليه، شما حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را داريد. قراردادي مشمول قانون سال 1376 خواهد بود که پس از تصويب اين قانون به موجب سند رسمي يا سند عادي با قيد مدت اجاره و با امضاي دو شاهد منعقد شده باشد.

در کليه قراردادهاي مشمول اين قانون، «در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستأجر و يا سپردن آن به دايره اجراست.» ماده 15 اصلاحي آيين نامه اجرايي اين قانون شرايطي را بيان مي کند که مستاجر حق انتقال به غير (فروش سرقفلي) را دارد؛ «مستاجر اماکن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد، مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي که منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد.»

ساير قرارداد هاي اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هستند. ماده 14 قانون مذکور موارد ايجاد حق فسخ براي موجر را بيان مي کند؛ «موجر مي تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن  حکم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي نمايد و اين حکم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.»

بند 7 اين ماده، به تغيير شغل بدون رضايت مالک مي پردازد؛ «در مورد محل کسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي  شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل  خود را تغيير دهد مگر اينکه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق  باشد.» در اين شرايط، فسخ اجاره و تخليه ملک بدون پرداخت حق کسب و پيشه به مستأجر خواهد بود.