پرسش: آیا رأی صادر شده از شوراهای حل اختلاف کارگری بابت حق و حقوق کارگر، قابل تجدیدنظر است؟

پاسخ: آرای صادر شده از «هیئت‌ تشخیص» در «هیئت‌ حل اختلاف» قابل تجدیدنظر است. به آرای «هیئت‌ حل اختلاف» نیز، می‌توان در «دیوان عدالت اداری» اعتراض و درخواست تجدیدنظر کرد. ماده 157 قانون کار بیان می‌کند:«هرگونه اختلاف فردی بین کارفرما و کارگر یا کارآموز که ناشی از اجرای این قانون و سایر مقررات کار، قرارداد کارآموزی، موافقت‌نامه‌های کارگاهی یا پیمان های دسته‌جمعی کار باشد، در مرحله اول از طریق سازش مستقیم بین کارفرما و کارگر یا کارآموز یا نمایندگان آن ها در شورای اسلامی کار و در صورتی که شورای اسلامی کار در واحدی نباشد، از طریق انجمن صنفی کارگران یا نماینده قانونی کارگران و کارفرما، حل و فصل خواهد شد و در صورت عدم سازش، از طریق هیئت‌های تشخیص و حل‌اختلاف، به ترتیب آتی، رسیدگی و حل و فصل خواهد شد.» رأی هیئت حل اختلاف، لازم الاجرا خواهد بود. اما می‌توان از این رأی به دیوان عدالت اداری شکایت کرد. همچنین، می‌توان از دیوان عدالت اداری درخواست کرد که با صدور دستور موقت تا پیش از رسیدگی و صدور رأی نهایی، مانع از اجرای رأی هیئت حل اختلاف شود. ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری درباره صلاحیت و حدود اختیارات دیوان بیان می‌کند:«صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:
1- رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:
الف- تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی و شهرداری‌ها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهادهای انقلابی و مؤسسات وابسته به آن ها.
ب- تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آن ها.
 2- رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آرا و تصمیمات قطعی هیئت‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مانند کمیسیون‌های مالیاتی، هیئت حل اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده (100) قانون شهرداری‌ها، منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن ها.»

خراسان شماره : 19827 - ۱۳۹۷ پنج شنبه ۳ خرداد

پرسش: یک واحد آپارتمان را به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان خریداری کردم. مبایعه نامه و وکالت محضری به نام خودم دارم و فروشنده در حضور شهود در بنگاه، تعهد کرد که بعد از دو ماه، به نام من سند بزند؛ اما یک سال است که برای این کار تعلل می کند. وقتی نامه محضر را به دارایی ارائه دادم، متوجه شدم که این شخص بدهی مالیاتی دارد و تا آن را پرداخت نکند، امکان صدور سند نیست. لطفا مرا راهنمایی کنید.
پاسخ: ابتدا با ارسال اظهارنامه، از فروشنده دعوت کنید تا با حضور در دفتر اسناد رسمی، برای انتقال سند ملک به نام شما اقدام کند. در صورت خودداری او از تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه حقوقی محل آپارتمان مراجعه و علیه فروشنده دادخواستی به خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، بدواً اخذ مفاصا حساب مالیاتی» تقدیم و اسناد و مدارک خود، از جمله کپی برابر اصل مبایعه نامه و اظهارنامه را ضمیمه دادخواست کنید. در صورتی که سند ملک به نام فروشنده نیست، باید نام و مشخصات شخصی که سند ملک به نام وی است، به همراه نام و مشخصات سایر اشخاصی که متوالیاً ملک را خرید و فروش کرده‌اند نیز، در قسمت خوانده (خواندگان) درج شود. در معاملات املاک، معمولاً فروشنده همزمان با انعقاد قرارداد بیع (بیع نامه یا مبایعه‌نامه) برای تنظیم سند رسمی به خریدار وکالت بلاعزل می دهد. این وکالت‌نامه، صرفاً برای سهولت انتقال سند است. به عبارت دیگر، به رغم اعطای وکالت، فروشنده همچنان متعهد است مقدمات انتقال سند را فراهم کند. پرداخت مالیات و اخذ مفاصاحساب مالیاتی، از مقدمات تنظیم سند است. در صورت امتناع فروشنده، می‌توان در دادگاه محل وقوع ملک، علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کرد. در چنین مواردی، ضروری است مقدمات انتقال سند در دادخواست، در ستون خواسته، ذکر شود. بند یک ماده 362 قانون مدنی بیان می‌کند: «به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.» به عبارت دیگر، به محض تنظیم قرارداد بیع، خریدار، مالک ملک و فروشنده، مستحق بهای ملک می‌شود. ماده 220 قانون مدنی نیز بیان می‌کند: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می‌باشند.» . خراسان شماره : 19820 - ۱۳۹۷ چهارشنبه ۲۶ ارديبهشت

پرسش: آیا قانون محاسبه سهم الارث بانوان که درسال 1378 طبق مواد 946 و 948 اصلاح شده، شامل حال زنی که شوهرش سال 1360 فوت کرده است هم می‌شود؟
پاسخ: بدون در نظر گرفتن تاریخ فوت شوهر، اگر تا زمان اصلاح مواد 946 و 948 قانون مدنی (یعنی تا تاریخ ششم بهمن سال1387) ماترک(اموال متوفی) تقسیم نشده باشد، تقسیم ترکه بر مبنای قانون جدید انجام خواهد شد. به عبارت دیگر، در صورتی که ماترک بعد از سال 1387 تقسیم شود، زن از عین اموال منقول و از قیمت اموال غیرمنقول، ارث خواهد برد. مطابق ماده 946 قانون مدنی، سهم زن از ماترک، بسته به این‌که از شوهر فرزندی مانده باشد یا نه، یک هشتم یا یک چهارم از عین اموال منقول(یعنی اموالی که قابل حمل و نقل است مانند اتومبیل) و یک هشتم یا یک چهارم از قیمت اموال غیرمنقول (یعنی اموالی که قابل حمل و نقل نیست مانند خانه، باغ و درخت) است. پیش از اصلاح قانون در سال 1387، زن از زمین باقی مانده از شوهر مرحوم‌اش، ارث نمی‌برد. ماده 946 قانون مدنی بیان می‌کند:«زوج از تمام اموال زوجه ارث می‌برد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول، اعم از عرصه و اعیان، ارث می‌برد در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد، سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق است.»
پرسش: خانه‌ای قولنامه‌ای را 8 سال قبل خریداری کردم. متاسفانه تمام مدارک را به استثنای مبایعه نامه بین خودم و فروشنده، گم کرده ام. آیا می توانم برای فروش خانه بر مبنای مبایعه‌نامه اقدام کنم؟
پاسخ: شما می‌توانید خانه متعلق به خود را به دیگری بفروشید؛ اما در صورتی که بعد ثابت شود که ملک متعلق به شخصی دیگر بوده است و شما مالک ملک نبوده‌اید، باید اصل ثمن (قیمت زمین) را که دریافت کرده‌اید، به خریدار برگردانید. علاوه بر این، با در نظر گرفتن کاهش ارزش پول، ملزم خواهید شد که خسارت خریدار را به او بپردازید. ماده ۳۹۰ قانون مدنی بیان می‌کند:«اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلا یا جزئاً، مستحق للغیر درآید بایع ضامن است، اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.»  ماده ۳۹۱ اضافه می‌کند: «در صورت مستحق‌للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.» انتقال یا فروش مال غیر در حکم کلاهبرداری است. یعنی کسی که با سوءنیت، خود را به عنوان مالک معرفی کند و مال متعلق به دیگری را بفروشد، به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد. مجازات کلاهبرداری در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1364 تعیین شده است. این ماده بیان می‌کند:«هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت‌ها یا تجارت خانه ها یا کارخانه ها یا مؤسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی، فریب دهد یا به امور غیر واقع امیدوار کند یا از حوادث و پیش آمدهای غیرواقع بترساند یا اسم یا عنوان مجعول اختیار کند...کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود.» . خراسان شماره : 19821 - ۱۳۹۷ پنج شنبه ۲۷ ارديبهشت

پرسش: ملکی را خریداری کردم که در رهن یکی از مؤسسات مالی و اعتباری ورشکسته بود. دو فقره چکِ قیمت آن را به فروشنده دادم تا وام را تسویه کند؛ اما او چک‌ها را نقد کرد و متواری شد. حال مؤسسه مذکور قصد مصادره ملک را دارد. تکلیف چیست؟
پاسخ: در صورتی که از طریق مذاکره و میانجیگری یا با ارسال اظهارنامه خطاب به فروشنده، به نتیجه مطلوب نرسیدید، می‌توانید در دادگاه حقوقی، علیه ایشان دادخواست «الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال» تقدیم کنید. دادگاه، پس از رسیدگی به موضوع و احراز صحت ادعای شما، ایشان را ملزم می‌کند با بانک تسویه حساب و ملک را با سند رسمی به شما منتقل کند. حضور نداشتن خوانده در جلسات رسیدگی، مانع از رسیدگی و صدور رأی نخواهد بود. در این فرض، دادگاه با درخواست شما، جلسات رسیدگی را از طریق نشر آگهی به خوانده ابلاغ خواهد کرد. در صورت حضور نداشتن خوانده(فروشنده)، قاضی با توجه به اسناد و مدارکی که شما ارائه می‌کنید، به موضوع رسیدگی و علیه او حکم غیابی صادر خواهد کرد. در مرحله اجرای حکم، اگر به فروشنده دسترسی پیدا نکردید، می‌توانید با مجوز دادگاه، با مرتهن(موسسه مالی و اعتباری) تسویه حساب و پس از دسترسی به فروشنده، مبالغ پرداخت شده به موسسه را از وی وصول کنید. ماده 771 قانون مدنی در تعریف رهن بیان می‌کند:«رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.» ماده 793 اضافه می‌کند:«راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.» همچنین، ماده 780 مقرر می‎کند:« برای استیفای طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.» بنابراین، حقوق مرتهن در مال مرهونه (در اینجا ملک مورد معامله) بر حقوق دیگران رجحان دارد. ورشکستگی مرتهن(موسسه مالی و اعتباری) بر این موضوع تأثیری نخواهد داشت. درباره این‌که آیا فروش مال مرهونه از سوی راهن (فروشنده) به شما (خریدار)، تصرف منافی حق مرتهن است، اختلاف نظر است. بنابراین، در صورتی که قصد داشته باشید برای تنظیم سند رسمی انتقال، علیه فروشنده اقامه دعوا کنید، باید در قسمت خواسته قید کنید «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن.» . خزاسان شماره : 19824 - ۱۳۹۷ دوشنبه ۳۱ ارديبهشت