مشاوره حقوقی - مخفی کردن وصیت نامه

پرسش: فرزند ارشد خانواده، اصل وصیت‌نامه متوفی را مخفی کرده است و در اختیار دیگر وراث قرار نمی‌دهد. یک کپی از وصیت‌نامه در اختیار وارثان دیگر هست، آیا می‌توانند بر اساس آن اقدام کنند؟
پاسخ: اگر وصیت به صورت رسمی یعنی نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، گم شدن اصل وصیت‌نامه مشکلی ایجاد نخواهد کرد. وارثان متوفی می‌توانند رونوشت وصیت‌نامه را از دفتر اسناد رسمی که وصیت‌نامه در آن تنظیم شده است، دریافت کنند. ولی وصیت‌نامه‌ای که به شکل دیگری تنظیم و اصل آن مفقود شده است، صرفاً پس از تنفیذ وصیت به موجب حکم دادگاه یا فقط نسبت به وارثانی لازم‌الاجرا خواهد بود که آن را بپذیرند. بنابراین، می‌توانید علیه وارثانی که منکر وصیت‌نامه هستند، دادخواست تنفیذ وصیت‌نامه به دادگاه تقدیم کنید. کپی وصیت‌نامه را پیوست دادخواست کنید و با اعلام این که اصل وصیت‌نامه نزد خوانده دعواست، درخواست کنید آن را ارائه کند. علاوه بر این، می‌توانید برای اثبات ادعای خود به شهادت شهود نیز استناد کنید. در این صورت لازم است با ذکر نام و نشانی شهود در دادخواست، آن ها را به دادگاه معرفی کنید. ماده 209 قانون آیین دادرسی مدنی بیان می‌کند:«هرگاه سند معینی که مدرک ادعا یا اظهار یکی از طرفین است نزد طرف دیگر باشد، به درخواست طرف، باید آن سند ابراز شود. هرگاه ‌طرف مقابل به ‌وجود سند نزد خود اعتراف کند ولی از ابراز آن امتناع نماید، دادگاه می‌تواند آن را ازجمله قرائن مثبته بداند.» بنابراین، اگر خوانده دعوا به کلی وجود وصیت نزد خود را انکار کند، دعوای شما رد خواهد شد؛ اما اگر بپذیرد که وصیت‌نامه نزد او بوده یا هست، ممکن است دادگاه با توجه به دیگر دلایل، از جمله شهادت شهود، حکم تنفیذ و اعتبار وصیت‌نامه صادر کند. به طور کلی وصیت‌نامه به چند شکل قابل تنظیم است: وصیت نامه رسمی، وصیت‌نامه خودنوشت، وصیت‌نامه سری و سایر وصیت‌نامه‌ها. ماده 276 قانون امور حسبی بیان می‌کند: «وصیت نامه اعم از این که راجع باشد به وصیت عهدی یا تملیکی، منقول یا غیر منقول، ممکن است به طور رسمی یا خودنوشت یا سری تنظیم شود.» «وصیت‌نامه رسمی» وصیتی است که در دفاتر ‌اسناد‌ رسمی تنظیم ‌شود. (ماده 277 قانون امورحسبی) «وصیت‌نامه خودنوشت» وصیتی است که تمام آن به خط وصیت‌کننده نوشته شده و دارای تاریخ، روز، ماه و سال به خط موصی باشد. وصیت خود‌نوشت باید به امضای وصیت‌کننده رسیده باشد.(ماده 278) «وصیت‌نامه سری» وصیتی است که ممکن است به خط موصی (یعنی وصیت‌کننده) یا شخص دیگری باشد، ولی در هر صورت باید به امضای موصی رسیده و پس از تنظیم به عنوان امانت در اداره ثبت اسناد یا دفترخانه رسمی که نمایندگان آن ها محسوب می‌شوند، سپرده شده باشد.(ماده 279) در این صورت، موصی می‌تواند هر زمان که بخواهد به ترتیبی که در مورد استرداد امانت مقرر است، وصیت‌نامه را پس بگیرد. وصیت‌نامه‌ای که به شکل دیگری تنظیم شده باشد، تنها در صورتی پذیرفته خواهد شد که وارثان به صحت وصیت‌نامه اقرار کنند.

خراسان شماره : 19839 - ۱۳۹۷ سه شنبه ۲۲ خرداد

پرسش: مالیات بر ارث چقدر است و چگونه محاسبه می شود؟
پاسخ: پس از فوت شخص، ابتدا هزینه کفن و دفن و برگزاری مراسم ترحیم، در حد متعارف، از اموال باقی مانده از وی(ماتَرَک) برداشت می‌شود. سپس دیون و حقوقی که بر عهده وی بوده است، از اموال او پرداخت می‌شود. باقی مانده اموال، بین وارثان، به نسبت سهم‌الارث تقسیم خواهد شد. میزان مالیات بر ارث، بر اساس مقررات قانون مالیات‌های مستقیم و با توجه به نوع اموال باقی مانده و نسبت وارث با متوفی، محاسبه می‌شود. در صورتی که متوفی، قبل از سال 1395 فوت کرده باشد، مالیات بر ارث، بر اساس مقررات قانون مالیات های مستقیم پیش از تغییرات اخیر آن (در سال 1394) محاسبه می‌شود. اما اگر تاریخ فوت بعد از 1/1/1395 باشد، مالیات بر ارث به این شرح محاسبه خواهد شد: ماده ۱۷ قانون مالیات های مستقیم (اصلاحی1394.04.31) بیان می‌کند:«اموال و دارایی‌هایی که در نتیجه فوت شخص، اعم از فوت واقعی یا فرضی، انتقال می‌یابد، به شرح زیر مشمول مالیات است: 1- نسبت به سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت و سایر اوراق بهادار، به استثنای موارد مندرج در بند (۲) این ماده و سودهای متعلق به آن ها و همچنین سود سهام و سهم الشرکه تا تاریخ ثبت انتقال به نام وراث یا پرداخت و تحویل به آن ها به نرخ سه درصد. 2- نسبت به سهام و سهم الشرکه و حق تقدم آن ها یک و نیم (۵/۱) برابر نرخ‌های مذکور در تبصره (۱) ماده (۱۴۳) و ماده (۱۴۳ مکرر) این قانون، طبق مقررات مزبور در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث. 3- نسبت به حق‌الامتیاز و سایر اموال و حقوق مالی که در بندهای مذکور به آن ها تصریح نشده است، به نرخ ده درصد ارزش روز، در تاریخ تحویل یا ثبت انتقال به نام وراث. 4- نسبت به انواع وسایل نقلیه موتوری، زمینی، دریایی و هوایی، به نرخ دو درصد بهای اعلامی توسط سازمان امور مالیاتی کشور، در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث. 5- نسبت به املاک و حق واگذاری محل، یک و نیم (۵/۱) برابر نرخ‌های مذکور در ماده (۵۹) این قانون، به مأخذ ارزش معاملاتی املاک یا به مأخذ ارزش روز حق واگذاری حسب مورد، در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث. 6- نسبت به اموال و دارایی‌های متعلق به متوفای ایرانی که در خارج از کشور واقع شده است، پس از کسر مالیات بر ارثی که از آن بابت به دولت محل وقوع اموال و دارایی‌ها پرداخت شده است، به نرخ ده درصد ارزش ماترک که مأخذ محاسبه مالیات بر ارث در کشور محل وقوع مال قرار گرفته است. خراسان شماره : 19840 - ۱۳۹۷ چهارشنبه ۲۳ خرداد

پرسش: پدرم قبل از فوت، سند مسکونی ملک خود را به نام مادرم کرد؛ با این عنوان که تا زمان حیاتش، وراث خانه را نفروشند. حال یکی از برادرانم، با فریب مادرم، سند ملک را به نام خودش کرده و باعث محرومیت بقیه از ارث پدری شده است. آیا می توان علیه او اقدامی انجام داد؟
پاسخ: اصل بر این است که معاملات صحیح و نافذ هستند؛ مگر این‌که یکی از طرفین معامله یا قائم مقام آن ها (مانند وارثان) بتوانند با ارائه دلایل محکمه‌پسند در دادگاه ثابت کنند که معامله به درستی انجام نشده و باطل است. پدر شما اموالش را به مادرتان منتقل کرده و مادر نیز، اموالش را به یکی از برادرانتان انتقال داده است. قانون‌گذار این انتقالات را محترم می‌شمارد، مگر این‌که با تقدیم دادخواست از سوی اشخاص ذی‌نفع، در دادگاه ثابت شود که یکی از این معاملات صحیح نبوده است. «اصل تسلیط» در نظام های حقوقی مختلف، از جمله نظام حقوقی اسلام، پذیرفته شده است. اصل تسلیط یعنی صاحب حق می تواند به هر نحو که صلاح می داند، از حق خود استفاده کند. در حقوق اسلام نیز، با تمسک به حدیث نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم»، اصل تسلیط محترم شمرده می‌شود. بنابراین، هر شخصی می‌تواند در قالب های حقوقی مختلف، از قبیل اجاره، بیع، صلح، هبه و ... تمام یا بخشی از حقوق یا دارایی خود را به اشخاص دیگر انتقال دهد. در صورتی که عقد به درستی واقع شده باشد، مالکیت اموال به انتقال گیرنده منتقل می شود. مالک جدید نیز، می‌تواند به صلاحدید خود و در چارچوب قانون، اموال خود را بفروشد، از آن ها استفاده کند یا هرگونه تصرف دیگری در آن ها بکند. به طور کلی، اصل بر صحت و درستی معاملات است. کسی که ادعا می‌کند معامله‌ای فاقد یکی از شرایط اساسی بوده و در نتیجه، باطل و بی‌اعتبار است، باید ادعای خود را با ارائه دلایل محکم نزد دادگاه اثبات کند. شرایط اساسی که برای صحت تمامی معاملات ضروری است در ماده 190 قانون مدنی ذکر شده است. برای صحت و درستی برخی عقود و معاملات نیز، علاوه بر شرایط اساسی، شرایط خاصی در نظر گرفته شده است که در هر مورد باید جداگانه بررسی شود؛ مانند عقد هبه که در آن قبض مال موهوبه(هبه شده) نقش اساسی دارد. یعنی تا زمانی که مال بخشیده شده به فرد تحویل نشود، عقد هبه به درستی و کاملاً به انجام نرسیده است.خراسان شماره : 19844 - ۱۳۹۷ سه شنبه ۲۹ خرداد

پرسش: شوهرم ساکن استان خراسان رضوی است و سند ازدواجمان هم در همین استان صادر شده است. مدتی است اختلاف و قصد جدایی داریم. او برای آزار من به تهران نقل مکان و در آن جا اقدام به طرح دادخواست طلاق کرده است. من نمی‌توانم برای حضور در دادگاه، دایم بین مشهد و تهران تردد کنم. آیا راهی وجود دارد که بتوان دادگاه را در مشهد برگزار کرد؟

پاسخ: می‌توانید در جلسه اول رسیدگی، موضوع اقامت خود در مشهد را کتباً و با ارائه دلیل به دادگاه اعلام کنید. به این ترتیب، دادگاه از رسیدگی به دعوا خودداری و پرونده را برای رسیدگی به دادگاه خانواده مشهد ارسال خواهد کرد. مواد 10 تا 30 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مقررات مربوط به صلاحیت دادگاه‌ها را تبیین می‌کند: «دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، درصورتی که ‌در ایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه شود و هرگاه درایران اقامتگاه یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال‌ غیر منقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیر منقول هم نداشته باشد، خواهان در‌ دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه دعوا خواهد کرد. ‌تبصره - حوزه قضایی عبارت است از قلمروی یک بخش یا شهرستان که دادگاه در آن واقع است. تقسیم‌بندی حوزه قضایی به واحدهایی از قبیل ‌مجتمع یا ناحیه، تغییری در صلاحیت عام دادگاه مستقر در آن نمی‌دهد.» (ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی) بنابراین، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به دعاوی خانوادگی را دارد، دادگاه محل اقامت خوانده است. ماده 12 قانون حمایت خانواده استثنائاً به زنان اجازه داده است که بنا به صلاحدید خود، دعاوی خانوادگی را در محل اقامت خود یا در محل اقامت شوهر مطرح کنند: «در دعاوی و امور خانوادگی مربوط به زوجین، زوجه می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل سکونت خود اقامه دعوی کند مگر در موردی که خواسته، مطالبه مهریه غیرمنقول باشد.»
اگر خواهان دادخواست خود را به دادگاهی غیر از دادگاه صالح (با توجه به ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 12 قانون حمایت خانواده) تقدیم کرده باشد، خوانده می‌تواند با اعلام محل اقامت خود از دادگاه درخواست کند با صدور قرار عدم صلاحیت، پرونده را برای رسیدگی به دادگاه صالح، یعنی دادگاه محل اقامت خوانده ارسال کند. ‌ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی بیان می‌کند: «در موارد زیر خوانده می‌تواند ضمن پاسخ نسبت به ماهیت دعوا ایراد کند: 1- دادگاه صلاحیت نداشته باشد ...» ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، تکلیف دادگاه را در صورت طرح ایراد عدم صلاحیت مشخص کرده است: «درمورد بند (1) ماده (84)، هرگاه دادگاه، خود را صالح نداند، مبادرت به صدور قرار عدم صلاحیت می‌نماید و طبق ماده (27) عمل‌می‌کند ...» ماده 27 هم بیان می‌کند:«در صورتی که دادگاه رسیدگی‌ کننده خود را صالح به رسیدگی نداند با صدور قرار عدم صلاحیت، پرونده را به‌ دادگاه صلاحیت‌دار ارسال‌ می‌نماید. دادگاه مرجوعٌ‌الیه مکلف است خارج از نوبت نسبت به صلاحیت اظهارنظر نماید و چنان‌چه ادعای عدم صلاحیت را نپذیرد، پرونده را جهت‌ حل اختلاف به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال می‌کند. رأی دادگاه تجدیدنظر در تشخیص صلاحیت لازم‌الاتباع خواهد بود. ‌تبصره - درصورتی که اختلاف صلاحیت بین دادگاه‌های دوحوزه قضایی از دو استان باشد، مرجع حل اختلاف به‌ترتیب یادشده، دیوان عالی‌کشور می‌باشد.» رأیی که بدون توجه به ایراد عدم صلاحیت صادر شده باشد، در دادگاه تجدید نظر یا دیوان عالی کشور قابل نقض است. خراسان

اجاره به شرط قانون

نویسنده : جواد نوائیان رودسری info@khorasannews.com

تابستان که فرا می رسد، تنور بازار رهن و اجاره مسکن داغ می‌شود. خانواده‌هایی که از نعمت داشتن سرپناهی شخصی محروم اند، از این بنگاه به آن بنگاه می‌روند تا بلکه بتوانند مورد مناسبی پیدا کنند و از سردرگمی رها شوند. انعقاد قرارداد اجاره، مانند هر قرارداد دیگری، چالش‌ها، مشکلات و احیاناً دردسرهای خاص خود را دارد؛ از اشکالات پنهان منزل که پس از انعقاد قرارداد آشکار می‌شود و اعصاب مستأجران را خُرد می‌کند تا مشکلات ناشی از سر و صدای مستأجر که مؤجر را به ستوه می‌آورد و اجاره‌های ماهانه‌ای که به تأخیر می‌افتد و نظم اقتصادی زندگی صاحبخانه را به هم می‌ریزد. برخی از این مشکلات، حقیقتاً فرهنگی و اقتصادی است و نمی‌توان با آگاهی از قانون و رعایت دقیق مقررات، جلوی آن ها را گرفت. اما اطلاع از حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر، می‌تواند تا حد زیادی از مشکلاتی که ممکن است پس از انعقاد قرارداد اجاره به وجود بیاید، بکاهد.
قانونی به نام مؤجر و مستأجر
با این که قانون مدنی، مقررات مربوط به عقد اجاره را مورد توجه قرار داده و 51 ماده این قانون به عقد اجاره اختصاص یافته است، اما این مواد به تنهایی جواب گوی مشکلات احتمالی در قراردادهای اجاره مسکن نیست. به همین دلیل، قانون روابط موجر و مستأجر، در سال 1356 (هـ.ش) به تصویب رسید که با وجود نسخ و تخصیص‌های سال‌های 1358، 1365 و 1376 (هـ.ش)، بسیاری از مواد آن همچنان معتبر است. این قانون، از آن دسته قوانینی است که برای حمایت از قشرهای آسیب‌پذیر، یعنی مستأجران و البته، با در نظر گرفتن حقوق قانونی مؤجران، تدوین و تصویب شده است. در قانون روابط مؤجر و مستأجر که از 32 ماده و 17 تبصره تشکیل شده، مسائل اختصاصی مربوط به قرارداد اجاره ملک مورد اشاره قرار گرفته‌است. بر اساس ماده 10 این قانون، «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید؛ مگر این‌که کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد.‌» این موضوع در قراردادهای اجاره تنظیم شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک نیز گنجانده شده‌است. بر اساس اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر، در اجاره‌نامه باید این موارد درج شده باشد: « 1 - اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص؛ ۲ - نشانی کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره، این محل، اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد، مگر این که طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند؛ ۳ - عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد، تحویل آن در چه مدت یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت؛ ۴ - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط؛ ۵ - تصریح به آن‌که مستأجر، حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد؛ ۶ - تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی؛ ۷ - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.» البته دوطرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، می‌توانند در قرارداد اجاره ملک، تعهداتی را غیر از آن چه در قانون معین شده‌است نیز پیش‌بینی کنند، مشروط بر آن که برخلاف قوانین موضوعه نباشد. نکته‌ای که نباید از یاد برد، این است که قراردادهای از پیش تنظیم شده از سوی سازمان ثبت، غیرقابل تغییر نیستند و مؤجر و مستأجر می‌توانند هر شرط دیگری را که مایل باشند، بر قرارداد بیفزایند یا شروط مندرج در آن را تغییر دهند یا حذف کنند.
قرارداد اجاره یعنی چه؟
قرارداد اجاره مسکن، همان‌طور که از نامش پیداست، نوعی عقد اجاره است. قانون مدنی عقد اجاره را این‌گونه تعریف می‌کند: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را، مستأجر و مورد‌اجاره را، عین مستأجره گویند.»(ماده 466) آن چه در قانون مدنی درباره عقد اجاره آمده است، دربرگیرنده مفاهیم و قواعد عام در این نوع از عقد یا قرارداد است. بر اساس آن چه در مواد فصل چهارم قانون مدنی ذکر شده است، اولاً، در قرارداد اجاره باید مدت قرارداد معلوم باشد وگرنه، قرارداد باطل است (ماده 468) ثانیاً، موجر باید عین مستأجره را به صورتی تحویل مستأجر بدهد که او بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند و هرگاه مستأجر از عیب عین مستأجره آگاه شود، حق فسخ خواهد داشت (مواد477 و 478). ثالثاً، هر گاه عین مستأجره پس از آغاز قرارداد اجاره، دچار عیبی شود که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان آن عیب را رفع کرد، قرارداد اجاره باطل می‌شود (ماده 481). رابعاً، موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری بدهد که منافی مقصود مستأجر از اجاره کردن باشد(ماده 484) و موارد کلی دیگری که در تمام قراردادهای اجاره و از جمله، قرارداد اجاره مسکن باید رعایت شود. یکی دیگر از موارد قابل تأملی که در قانون مدنی درباره عقد اجاره ذکر شده است و در قرارداد اجاره مسکن نیز، کاربرد فراوانی دارد، موضوع تعمیر عین‌مستأجره[محل اجاره شده] است. بر اساس ماده 502، هزینه هر گونه تعمیر در عین مستأجره، توسط مستأجر، در صورتی قابل دریافت است که با اجازه موجر باشد. به عنوان مثال، اگر شما، به عنوان مستأجر، قصد دارید فضای داخلی خانه اجاره‌ای را رنگ بزنید و بر زیبایی آن بیفزایید، باید پیش از هر اقدامی، از صاحبخانه اجازه بگیرید، در غیر این صورت، بعداً نمی‌توانید وجهی بابت این اقدام از وی مطالبه کنید. البته، در مواردی که تعمیر ضروری است و دسترسی به صاحبخانه نیز غیرممکن است، مستأجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و دریافت اجازه از مقام قضایی، برای مرمت و تعمیر خانه اقدام کند. در این حالت، مستأجر می‌تواند بعداً، هزینه انجام شده را از صاحبخانه مطالبه کند.
«حق فسخ»، کی، کجا، چگونه؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجران حق فسخ قرارداد اجاره را در این موارد خواهند داشت: «۱ - در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد؛ ۲ - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد؛ ۳ - هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع[استفاده] گردد و قابل تعمیر نباشد.» به عنوان نمونه، در صورتی که به هر دلیلی، مانند افت فشار آب، استفاده مستأجر از آب با مشکل روبه‌رو شود، موجر موظف است اشکال به وجود آمده را رفع کند و در صورتی که نتواند از عهده رفع نقص برآید، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. همچنین است اگر عیب یادشده، پس از چند ماه در ملک اجاره شده به وجود آمده‌باشد. بر اساس ماده 8 قانون مذکور، موجر نیز، طبق شرایطی، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند: «1- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً، به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده یا عملاً، از طریق‌ وکالت یا نمایندگی و غیره، در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد؛ 2- در صورتی که در اجاره‌نامه، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ 3- در صورتی که از مورد اجاره، بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد؛ 4- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، از آن شرط تخلف نماید.» افزون بر این، در صورتی که مستأجر، محل اجاره شده را به مرکز فساد تبدیل کند، به محض اثبات این مسئله در دادگاه، موجر می‌تواند تخلیه محل اجاره و تحویل آن را از دادگاه تقاضا کند.
مسئولیت مشاوران املاک
مشاوران املاک نقش مهمی در انعقاد قرارداد اجاره ایفا می‌کنند و موظف اند در قبال دریافت کمیسیون، مطابق قانون، مسئولیت‌های خود را به صورت کامل انجام دهند و از مقررات تخطی نکنند. با این حال، باید دانست که انعقاد قرارداد در دفاتر مشاوران املاک، تنها راه پیشِ روی مؤجر و مستأجر نیست و آن ها می‌توانند به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه و قرارداد اجاره را، با شرایط مد نظرشان، منعقد کنند. البته، این اقدام، مانع از پرداخت حق الزحمه مشاور املاکی که کار دلالی را انجام داده‌است، نخواهد بود؛ اما می‌توان از روش ثبت قرارداد در دفاتر ثبت اسناد، هنگامی که مؤجر و مستأجر، بدون واسطه اقدام به عقد قرارداد اجاره می‌کنند، بهره برد و از صرف هزینه‌های اضافی، نجات پیدا کرد. مطابق مواد 335 تا 355 قانون تجارت، برخی مسئولیت‌های مشاوران املاک، عبارت است از: 1- مشاور املاک موظف است طرفین معامله را از جزئیات قرارداد مطلع کند؛ 2- مشاور املاک مسئول نگهداری کلیه اسناد و مدارکی است که از طرفین معامله دریافت کرده‌است، مگر آن‌که ثابت شود از بین رفتن اسناد و مدارک، به علتی خارج از اراده وی رخ داده است؛ 3- مشاور املاک ضامن اعتبار طرفین معامله است، به این معنا که موظف است هویت طرفین معامله را احراز کند، اما پس از این که معامله به صورت صحیح منعقد شد، دو طرف آن، مسئول انجام تعهدات متقابل هستند و مشاور املاک در این زمینه مسئولیتی برعهده ندارد. به عنوان مثال، در رابطه میان موجر و مستأجر، امتناع مؤجر از انجام تعمیراتی که برای بهره بردن از مورد اجاره ضروری است، مسئولیتی (ضمانی) برای مشاور املاک ایجاد نمی‌کند.
کمیسیون بنگاه را کی پرداخت کنیم؟
در این‌جا لازم است به مقررات مربوط به دریافت حق دلالی یا «کمیسیون» نیز اشاره‌ای کنیم. مطابق ماده 348 قانون تجارت، مشاور املاک نمی‌تواند بابت معامله‌ای که هنوز منعقد نشده‌است، کمیسیونی دریافت کند. مطالبه حق دلالی یا کمیسیون منوط به اتمام معامله، با وساطت یا راهنمایی مشاور املاک است. گاه پیش می‌آید که یکی از دوطرف معامله یا هر دوی آن ها، پیش از امضای قرارداد، از انجام معامله منصرف می‌شوند. در چنین حالتی، مشاور املاک نمی‌تواند از دوطرف معامله، حق دلالی یا کمیسیون مطالبه کند، مگر این‌که به واسطه تکمیل فرم‌های مربوط به انعقاد معامله، اعم از اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه، ضرری متوجه وی شده باشد که در این صورت، استحقاق دریافت خسارت وارد شده را خواهد داشت. با این حال، باید توجه داشت مطابق ماده 351 قانون تجارت، در صورتی که پیش از انعقاد قرارداد، شرط شده باشد که طرفین، مخارجی را که مشاور املاک برای تمام شدن معامله هزینه کرده است، بپردازند یا عرف تجاری محل چنین امری را مورد تأیید قرار دهد، طرفین موظف اند بر اساس تعهد یا عرف محل، نسبت به تأدیه مخارج انجام شده از سوی مشاور املاک، اقدام کنند. همچنین، در صورتی که قرارداد منعقد شده باشد، اما از سوی طرفین یا یکی از آن ها، با توافق یا استناد به یکی از خیارات، فسخ شود، مطابق ماده 352 قانون تجارت، مشاور املاک می‌تواند حق دلالی خود را مطالبه کند و طرفین موظف به پرداخت کمیسیون خواهند بود. با توجه به مواد قانونی، به نظر می‌رسد، مشاور املاک پس از امضای قراردادی که به شکل صحیح منعقد شده است، استحقاق دریافت حق دلالی یا کمیسیون را داشته‌باشد.
شرایط تمدید قرارداد اجاره
نکته دیگری که باید به آن اشاره شود، موضوع تمدید قرارداد اجاره است. بسیار پیش می‌آید که پس از اتمام قرارداد اجاره مسکن، مستأجر و مؤجر برای تمدید قرارداد اجاره به توافق می‌رسند. در چنین مواقعی، آن ها با مراجعه به مشاور املاک، از او می‌خواهند که قرارداد قبلی را با شرایط جدید، تمدید کند. در چنین حالتی، کمیسیونی که مشاور املاک بابت تمدید قرارداد می‌گیرد، با مبلغی که برای انعقاد قرارداد جدید دریافت می‌کند، متفاوت است. بر اساس عرف، در تمدید قراردادهای اجاره مسکن، مشاور املاک معادل چهار روز اجاره ماهانه را از طرفین قرارداد، به عنوان حق دلالی و کمیسیون دریافت می‌کند. خراسان

پرسش: آیا برای تقسیم ارث، باید همه وراث به سن قانونی رسیده باشند؟ در صورت منفی بودن پاسخ، اگر وارثی به سن قانونی نرسیده باشد، تکلیف چیست؟
پاسخ: این که برخی از وارثان به سن قانونی نرسیده‌اند (اصطلاحاً «رشید» نیستند) مانع تقسیم ماتَرَک نیست. در صورتی که وارثان درباره تقسیم تَرَکه با یکدیگر توافق نکنند یا برخی از آنان حاضر نباشند یا به سن رشد نرسیده باشند، دادگاه با درخواست هر یک از وارثان و با توجه به مقررات تقسیم اموال در قانون مدنی و قانون امور حسبی، به موضوع رسیدگی و ترکه را بین وارثان تقسیم خواهد کرد. در صورتی که همه وارثان حاضر و رشید باشند، می‌توانند به هر شکلی که صلاح می‌دانند با یکدیگر توافق کنند. ماده 313 قانون امور حسبی مقرر می‌کند:«در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را مابین خود‌ تقسیم نمایند، لیکن اگر مابین آن ها محجور یا غایب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می‌آید.» به عبارت دیگر، اگر یک یا چند نفر از وارثان غایب باشند یا هنوز به سن رشد نرسیده باشند، تقسیم ترکه با توافق ممکن نیست. در این فرض، دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد. سن رشد در رویه جاری دادگاه‌ها 18 سال تمام شمسی در نظر گرفته می‌شود. اگر شخصی پیش از 18 سالگی رشید شده باشد، یعنی بتواند امور مالی خود را مستقلاً اداره کند، می‌تواند از دادگاه خانواده درخواست رسیدگی و صدور حکم رشد کند. پس از فوت شخص، وارثان وی در ماترک مالکیت مشاعی دارند. به عبارت دیگر، در ماترک شریک هستند. اگر درباره شیوه اداره یا فروش اموال مشاع، بین شریکان اتفاق نظر نباشد، هر یک از آن ها می‌تواند برای حل اختلاف و تعیین تکلیف، به دادگاه مراجعه کند. بنابراین، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف دریافت کنید. سپس از دادگاه حقوقی بخواهید اموال را بین وارثان تقسیم کند یا آن ها را به فروش برساند و حاصل فروش را بین وارثان به نسبت سهم الارث تقسیم کند. همچنین، در صورتی که اموال در تصرف سایر وارثان است و شما موافق تصرف آن ها نیستید، می‌توانید دادخواست «خلع ید» (یعنی رفع تصرف) و «الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف» (یعنی اجاره بهای مدتی که سایر وارثان اموال را در اختیار داشته اند) را به دادگاه تقدیم کنید. خراسان شماره : 19850 - ۱۳۹۷ سه شنبه ۵ تير

حمایت قانون گذار از نامزدهای دل‌شکسته!

مردم در محاورات روزمره خود، به مرد و زنی که به دفتر ازدواج رفته و عقد نکاح میان آن ها منعقد شده است، ولی هنوز در یک منزل مشترک سکونت ندارند، «نامزد» می‌گویند. درحالی‌که در علم حقوق، نامزدی به مرحله‌ای اطلاق می‌شود که قبل از انعقاد عقد نکاح قرار دارد و زن و مرد، صرفاً در حال آشنایی با یکدیگر هستند. به همین دلیل، در حقوق به نامزد‌ها، زن و شوهر نمی‌گویند و هیچ‌گاه آثار عقد نکاح، از قبیل زوجیت، محرمیت، لزوم تمکین و پرداخت نفقه، میان آن‌ها برقرار نیست. در قانون مدنی، نامزدی که در اصطلاح حقوقی از آن به «وعده ازدواج» نیز تعبیر می‌شود، نوعی قرارداد است که میان زن و مرد، به‌منظور ازدواج در آینده بسته می‌شود. این قرارداد، برخلاف قرارداد‌های مالی، برای هیچ‌کدام از طرفین، ایجاد تعهد و التزام نمی‌کند.قانون‌گذار در قانون مدنی، به‌صراحت اشاره‌ کرده است که وعده ازدواج، حتی باوجود پرداخت تمام یا قسمتی از مهریه، هرگز زوجیت ایجاد نمی‌کند و تا زمانی که صیغه عقد نکاح میان زن و مرد جاری نشده باشد، هرکدام از آن‌ها این اختیار را دارد که از ازدواج امتناع کند و طرف دیگر هم نمی‌تواند تنها به دلیل این امتناع، مطالبه خسارت کند. این اختیار، ریشه در اهمیت بالای عقد نکاح در شرع، قانون و عرف دارد. در حقیقت، قانون‌گذار به این ‌وسیله خواسته است که زن و مرد، تا آخرین لحظه فرصت اندیشیدن داشته باشند و از تصمیمات عجولانه و بدون رضایت قلبی، خودداری کنند.اما در بعضی از موارد، ممکن است یکی از نامزد‌ها به‌صورت غیرموجه و بدون هیچ عذر قابل قبولی، نامزدی را به هم بزند و موجب وارد آمدن ضرر به‌طرف دیگر ‌شود. این ضرر اغلب به حیثیت و آبروی نامزد دیگر یا عواطف و احساسات او وارد ‌می‌شود. در حقوق، به این نوع از خسارت، «خسارت معنوی» می‌گویند که با توجه به اصول کلی پذیرفته‌شده در قوانین ما، قابل جبران است. بنابراین، گرچه قانون‌گذار حق امتناع از وصلت را برای هریک از طرفین در نظر گرفته است، ولی هیچ‌کدام از آن‌ها، امکان سوءاستفاده از این حق را ندارند و درصورتی‌که مرتکب تقصیر شوند، مسئول شناخته‌ می‌شوند و ملزم به جبران خسارات مادی و معنوی طرف مقابل خواهند شد.

خراسان شماره : 19850 - ۱۳۹۷ سه شنبه ۵ تير

اين مطلب درفهرست عناوين مطالب-رديف: مشاوره حقوقی

تاريخ : شنبه ۹ تیر ۱۳۹۷ | 19:40 | تهيه وتنظيم توسط : حُجَّةُ الاسلام سیدمحمدباقری پور |

آمارگیر وبلاگ